Das Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum besteht aus dem Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Das Teileigentum ist Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums und Berechnungsgrundlage für die Feststellung der Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung(§§ 16,25 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Dieses gesetzliche Vorgaben sind aber vertraglich abänderbar.
Der Miteigentumsanteil,ausgedrückt in Bruchteilen zu jeweils einem 100stel, 1000stel oder auch 10.000stel, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Ein solcher Anteil muß jedem Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil zugeordnet werden: Es gibt kein Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil und umgekehrt keinen Miteigentumsanteil ohne zugehöriges Sondereigentum (§ 16 WEG). Bezüglich der Berechnung der Miteigentumsanteile gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen. Es bleibt also dem teilenden Grundstückseigentümer überlassen, wie er die Miteigentumsanteile berechnet. In der Praxis führt das immer wieder zu Ungerechtigkeiten und Streitigkeiten. Bestes Beispiel: Der teilende Eigentümer schlägt seinen großen Wohnungen unterproportional kleine Miteigentumsanteile zu, um sich eine geringe Kostenbeteiligung zu sichern.
Oberhand in Eigentümerversammlung
Besonders bei umgewandelten, kleineren Miethäusern kommt es vor, dass der teilende Eigentümer eine oder zwei Wohnungen, die er für sich beansprucht, mit hohen Miteigentumsanteilen versieht. Das ist für ihn zwar etwas teurer, aber er sichert sich in der Eigentümerversammlung stets die Mehrheit und behält das Sagen – vorausgesetzt, er hat das Stimmrecht nach Eigentumsanteilen festgelegt. Regelt er zugleich die Kostenverteilung nach Wohnfläche, bleibt seine Belastung sogar vergleichsweise gering. Eine einmal getroffene Regelung ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer, also meist gar nicht mehr zu ändern. Für Käufer bedeutet es also bei solchen Regelungen Vorsicht walten zu lassen – in jedem Fall sollten die (abweichenden) Vereinbarungen zu Kostenverteilung und Stimmrecht geprüft werden.
