Die Besitzer einer Eigentumswohnung sind zugleich Mitglieder einer Eigentumsgemeinschaft und haben das Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen. Die Teilungserklärung im Grundbuch legt fest, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Grundsätzlich ist alles Gemeinschaftseigentum, wenn es nicht ausdrücklich als Sondereigentum deklariert worden ist. Das Sondereigentum bedeutet ausschließlich für den Bewohner und Wohnungsbesitzer Sicht- und Nutzbares, wie beispielsweise das Innere der Wohnung. Gemeinschaftseigentum ist für alle Eigentümer nutzbar, jedoch bestehen auch Eigentümerverpflichtungen gegenüber dem Gemeinschaftseigentum.
Kostenaufteilung und Solidaritätsprinzip
Zu den Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft gehört es beispielsweise, die laufenden Unterhaltskosten und allfällige Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums zu tragen.
Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass alle Eigentümer gleichermaßen das Gemeinschaftseigentum nutzen können und auch die Lasten gemeinsam zu tragen sind (Solidaritätsprinzip).
Es ist jedoch möglich, dass bestimmte Nutzungs- und Kostenverteilungsmaßnahmen in der Teilungserklärung festgelegt sind. Beispielsweise jene, dass die Eigentümer von Erdgeschosswohnungen nicht die Kosten für einen Aufzug anteilig mittragen müssen. Um vom Solidaritätsprinzip abzuweichen, genügt ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümergemeinschaftsversammlung.
Ein typisches Beispiel für eine Ausnahme von der Solidaritätsregelung sind Kosten für eine Tiefgarage. Gibt es mehr Tiefgaragenstellplätze als Wohnungen, ist die getrennte Abrechnung von Tiefgarage und Wohnanlage anzuraten. Ein weiterer häufiger Diskussionspunkt und Fall für Ausnahmeregelungen sind Nutzung und Pflege hauseigener Grün- und Gartenanlagen. Auch eine derartige Ausnahmeregelung muss in der Teilungserklärung stehen.
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Eine weitere Verpflichtung für Wohnungseigentümer betrifft die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an dementsprechenden Beschlussfassungen ist daher eine weitere Pflicht der Wohnungseigentümer. Wer an der Versammlung nicht teilnehmen kann, darf sich auch vertreten lassen.
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt die Position eines Hausverwalters zwingend vor, damit dieser die laufenden Geschäfte führt. In der Eigentümerversammlung werden die Verwaltungsorgane mehrheitlich gewählt, die sich dann um alle Belange der Eigentümergemeinschaft kümmern. Dazu gehören die Organisation des täglichen Ablaufs (beispielsweise Treppenhausputz, Schneeschaufeln), die Organisation der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und die Abrechnung aller Ausgaben und Verbrauchskosten. Weiters setzt die Verwaltung alle Beschlüsse um, die über gemeinsame Anliegen in der Eigentümerversammlung getroffen wurden. Eine weitere Funktion der Verwaltung ist die Beratung der Eigentümer in allen anfallenden Fragen zum Gemeinschaftseigentum.
