In einer Wohngemeinschaft besteht eine Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum dient ausschließlich dem Bewohner und Wohnungsbesitzer. Eine Eigentumswohnung ist also Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum hingegen dient der gemeinsamen Nutzung aller in einer Wohngemeinschaft. Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind in der sogenannten Teilungserklärung festgeschrieben. Diese Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen. Unter das Gemeinschaftseigentum fällt beispielsweise der Garten bei einer Eigentümergemeinschaft. Auch muss in der Teilungserklärung stehen, ob und wie ein Sondernutzungsrecht im Garten einer Wohngemeinschaft bestimmt sein.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Es ist wichtig, welche Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung steht. Diese Aufteilung ist relevant bei baulichen Veränderungen und bei der Kostenaufteilung einer Wohnanlage. Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum teilen sich auf alle Eigentümer auf. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel das Grundstück und einzelne Gebäudeteile, Fenster und Balkone, das Treppenhaus, Aufzüge, Zuwege und Wasserleitungen sowie die Garten- und Parkanlagen, die sich auf dem Grundstück der Wohngemeinschaft befinden. Die Gärten einer Wohnungseigentumsgemeinschaft können niemals Sondereigentum sein.
Sondernutzungsrechte
Ein Sondernutzungsrecht besagt, dass ein Eigentümer bestimmte Teile eines Gartens alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen darf. Grundsätzlich sollte das Sondernutzungsrecht für die Eigentümer bereits aus der Teilungserklärung hervorgehen. Sollte dies nicht der Fall sein, genügt es, dass in der Gemeinschaftsordnung steht, wie das Sondernutzungsrecht am Garten zu erfolgen hat. Alternativ dazu kann die sogenannte Öffnungsklausel die Festlegung des Sondernutzungsrechts der Wohngemeinschaft selbst überlassen. In diesem Fall können die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung über das Sondernutzungsrecht mit einem Mehrheitsbeschluss abstimmen. Sollte es jedoch weder eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung noch eine Öffnungsklausel geben, muss jeder im Grundbuch angeführte Eigentümer einer gesonderten Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht für den Garten zustimmen.
Jedoch berechtigt ein Sondernutzungsrecht im Garten die Eigentümer nicht völlig uneingeschränkt. Bauliche Veränderungen wie beispielsweise das Verlegen eine Plattenterrasse, das Fällen oder Pflanzen eines Baumes oder das Errichten eines Gartenhäuschens sind nicht ohne weiteres gestattet. Alle baulichen Maßnahme am Gemeinschaftseigentum dürfen nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen. Auch müssen beispielsweise Zugangswege, die über eine Fläche mit Sondernutzungsrecht führen, dennoch für die gesamte Wohngemeinschaft offen stehen.
