Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume eines Gebäudes. Im Bauwesen und im Immobilienhandel zur Bemessung des Miet- oder Kaufpreises ist es notwendig, die Wohnfläche zu kennen, aber auch bei Abschluss einer Versicherung. Die Wohnflächenberechnung ist auch ein wichtiger Bestandteil des Bauantrags. Zur Berechnung der Wohnfläche gibt es zwei unterschiedliche Methoden, entweder nach der gesetzlichen Wohnflächenverordnung oder nach DIN 277. Dadurch können erhebliche Unterschiede im Ergebnis zustande kommen. Daher ist es bei jedem Vertragsabschluss wichtig, das gewählte Verfahren für die Wohnflächenberechnung beim Vermittler oder Verkäufer zu hinterfragen.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Grundsätzlich stimmt die tatsächliche Grundfläche nicht mit der Wohnfläche überein, da die Wohnflächenberechnung bestimmte Flächen abzieht. Räume mit einer Höhe von mindestens zwei Metern werden bei der Berechnung der Wohnfläche vollständig berücksichtigt. Zur Wohnfläche in einer Wohnung oder einem Haus gehören laut Wohnflächenverordnung
- Wohnzimmer
- Schlaf- und Kinderzimmer
- Küche
- Esszimmer
- Flur
- Badezimmer und WC
- Neben- und Abstellräume
Bei einer Raumhöhe zwischen 1,00 m und 1,99 m wird die Wohnfläche zu 50 Prozent angerechnet. Zusätzlich gehören Wintergärten, Balkone, Loggien oder Terrassen ganz oder teilweise zur Wohnfläche. Terrasse, Balkon und Loggia werden meist zu 25 Prozent als Wohnfläche gerechnet.
Bei dieser Berechnungsmethode fallen Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung, Hausflure, Heizungsräume, Dachboden, Geschäftsräume, Garagen sowie Grundflächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter weg.
Auch bei den anrechenbaren Grundflächen lassen sich die Flächen von Verkleidungen, Pfeilern oder Vormauerungen mit einer Grundfläche über einen Quadratdezimeter, Treppen mit mehr als drei Stufen sowie Fenster- und Wandnischen abziehen.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Die DIN-Norm 277 bezeichnet „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ und nicht direkt Wohnflächen. Es geht hauptsächlich um Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen, wobei auch Balkone, Terrassen oder Loggien getrennt ausgewiesen, aber vollständig angerechnet werden. Das hat zur Folge, dass als Endergebnis eine deutlich höhere Fläche als bei der Wohnflächenverordnungs-Methode herauskommt. DIN 277 darf im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt werden, im öffentlichen Bereich ist ausschließlich die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung zulässig.
Die Wohnfläche selbst nachrechnen
Es ist häufig der Fall, dass Wohnungen kleiner sind als vom Vermieter angegeben. Fehler entstehen meist beim Vermessen von Dachschrägen. Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, vor Unterzeichnung von Verträgen die angegebene Wohnfläche zu überprüfen. Denn auch die Höhe der Räume spielt der Wohnflächenberechnung eine Rolle. Raumflächen unter einer Dachschräge bis zu einem Meter zählen nicht zum Wohnraum und sollten wegfallen. Bei einer Dachschräge in ein bis zwei Metern Höhe werden die Flächen darunter zu 50 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet. Dasselbe gilt für Flächen unter Treppen und es gibt weitere Sonderregelungen für Nischen, Schornsteine oder frei stehende Säulen in der Wohnflächenverordnung. Sollte die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mindestens zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen, dürfen die Mieter Geld zurückverlangen und die Miete kürzen. Dies gilt auch für vergangene Mietzahlungen.
