Der Kauf einer Eigentumswohnung ist mit hohen Kosten verbunden. Die meisten Käufer werden sich daher Geld von der Bank in Form eines Kredits leihen müssen, denn nur wenige können den Kaufpreis aus eigener Tasche bewerkstelligen. Bei der Finanzierung spielt jedoch das sogenannte Eigenkapital eine entscheidende Rolle, denn je mehr Eigenkapital Sie bereitstellen, desto niedriger ist die Kreditsumme, die Sie aufnehmen müssen und desto geringer sind auch die zu zahlenden Zinsleistungen.
Wie viel Eigenkapital Sie benötigen, woraus sich das Eigenkapital zusammensetzen kann und was Sie diesbezüglich bei der Finanzierung beachten sollten, erklären wir Ihnen in diesem Artikel. Jetzt Ratgeber „Eigenkapital beim Wohnungskauf“ lesen.
Was ist eigentlich Eigenkapital?
Eigenkapital ist das Kapital, welches Sie selbst in die Finanzierung einer Eigentumswohnung einfließen lassen können. Es schmälert demzufolge die zu finanzierende Darlehenssumme und gibt der Bank gleichzeitig eine höhere Sicherheit über Ihre Bonität.
Das Eigenkapital kann sich beispielsweise aus den folgenden Faktoren zusammensetzen:
- Guthaben auf dem Girokonto
- Sparguthaben
- Aktien und Investmentfonds
- Festverzinsliche Wertpapiere
- Zuteilungsreifes Bausparguthaben
- Aktuelles Grundstück
- Rückkaufswerte bestehender Lebensversicherungen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Immobilienfinanzierung?
Diesbezüglich kann Ihnen lediglich die Bank, die letztendlich die Finanzierung Ihrer Immobilie vornimmt, Auskunft geben. Grund hierfür ist, dass es nicht „die eine Summe“ oder „den einen Prozentsatz“ für das Eigenkapital gibt.
Die finanzierende Bank wird sich immer von der Gesamtsituation überzeugen. Dies bedeutet, dass Sie selbst mit einem hohen Eigenkapitalanteil von mehr als 30 Prozent von der Bank als Darlehensnehmer abgelehnt werden können, wenn die Bank befürchtet, dass Sie nicht dauerhaft liquide sind.
Hingegen gibt es Banken, die Ihren Immobilienkauf auch ganz ohne die Einbringung von Eigenkapital umsetzen werden, wenn die Zahlen ansonsten stimmen. Diesbezüglich werden immer auch die Lebenshaltungskosten sowie Ihre persönlichen Umstände zur Beurteilung der Situation herangezogen.
Kann ich eine Eigentumswohnung auch ohne Eigenkapital finanzieren?
Wie eben erwähnt, ist dies durchaus möglich. Allerdings werden sich die Banken nur in sehr seltenen Fällen auf ein solch waghalsige Situation einlassen. Der Grund liegt einfach darin, dass die Banken ihr eigenes Risiko abwägen müssen. Wenn nur der geringste Verdacht besteht, dass Sie an irgendeinem Punkt in der laufenden Finanzierung nicht mehr in der Lage sein werden, den Kredit zu tilgen, wird die Bank den Darlehensantrag ablehnen.
Abgesehen davon, kommt es darauf an, ob Sie zumindest die Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln abdecken können.
Bedenken Sie, dass für den Kauf einer Eigentumswohnung unter anderem Notarkosten, Steuern und dergleichen anfallen. Zumindest diese Kosten sollten Sie aus eigener Tasche decken können. Andernfalls bedeutet dies für die Bank, dass diese nicht nur die Wohnung, sondern auch weitere Faktoren finanzieren muss, sodass Sie zu mehr als 100 Prozent auf die Bank angewiesen sind, dem aber keinerlei Eigenleistung entgegensetzen können.
Sollte sich die Bank wider Erwarten doch auf eine Finanzierung ohne Eigenleistung einlassen, müssen Sie mit einem extrem hohen Zinssatz rechnen. Dieser resultiert aus dem hohen Risiko, welches die Bank mit einer solchen Finanzierung eingeht.
3 wichtige Fakten in Bezug auf das Eigenkapital für die Baufinanzierung
- Eigenkapital für die Nebenkosten erhöht die Chance auf eine Finanzierung
Wenn Sie die Immobilie zu 100 Prozent durch die Bank finanzieren lassen möchten, sollten Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche erbringen können. Diese belaufen sich im Schnitt auf ca. 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Kaufen Sie also eine Eigentumswohnung im Wert von 100.000 Euro, müssen Sie mit Kaufnebenkosten in Höhe von 15.000 bis 20.000 Euro rechnen.
Sehen Sie sich finanziell in der Lage, diese Kosten selbst aufzubringen, erhöht dies Ihre Chancen auf eine 100-Prozent-Finanzierung durch die Bank deutlich.
Achtung
Investieren Sie niemals Ihr gesamtes Geld in das Eigenkapital. Behalten Sie immer ein finanzielles Polster, welches Sie in Notsituationen über Wasser hält. Sie dürfen zu keiner Zeit das Risiko eingehen, die monatlichen Kreditbeträge nicht mehr bezahlen zu können.
- Je mehr Eigenkapital, desto geringer die Zinsen für das Darlehen
Ein weiterer Fakt, den viele unterschätzen, ist, dass Sie deutlich weniger Zinsen bezahlen, wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen.
Dies resultiert zum einen daraus, dass die Bank durch das Einbringen des Eigenkapitals einen geringeren Zinssatz erhebt, weil das Risiko für die Bank sinkt. Zum anderen senken sich auch die Zinszahlungen, die Sie im Laufe der Jahre erbringen müssen, weil Sie eine deutlich geringer Kreditsumme aufnehmen werden.
Bereits 20 Prozent Eigenkapital wirken sich deutlich auf die Zinssätze aus und je geringer der Zinssatz ist, desto geringer sind die Zinszahlungen. Im Laufe der Jahre können Sie viele tausend Euro einsparen, wenn Sie zu Beginn der Finanzierung Eigenkapital einbringen.
- Bei günstigen Zinsen nicht in einen Kaufrausch verfallen
Natürlich locken die derzeit günstigen Zinsen viele potenzielle Käufer, die von einer Eigentumswohnung träumen. Da steigt die Risikobereitschaft deutlich an und viele möchten zur Not auch ohne Eigenkapital finanzieren.
Abgesehen davon, dass die Bank dieses Risiko haarklein prüfen wird, um einen Kreditausfall zu vermeiden, sollten auch Sie selbst abwägen, ob Sie das Risiko, eine Eigentumswohnung zu kaufen, aktuell eingehen möchten, auch ohne Eigenkapitalleistung.
Fragen Sie sich:
- Wie sicher ist mein Arbeitsplatz?
- Besteht das Risiko, dass meine Firma mich an einen anderen Ort versetzt?
- Möchte ich dauerhaft an einem Ort leben oder zieht es mich doch noch einmal in die Welt hinaus?
- Möchte ich die finanzielle Belastung aktuell wirklich tragen oder warte ich lieber noch ein paar Jahre?
Bedenken Sie: Jedes Jahr, in dem Sie noch nicht kaufen, bietet Ihnen die Chance, ausreichend Eigenkapital anzusparen und irgendwann eine Traumwohnung ganz entspannt und mit einem deutlich geringeren finanziellen Risiko zu erwerben.
Welche Kaufnebenkosten sollte ich mit dem Eigenkapital abdecken können?
Für den Kauf einer Eigentumswohnung fallen die folgenden Kaufnebenkosten an:
- Maklerprovision (wenn Sie über einen Makler kaufen)
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages
- Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
- Nebenkosten für die Finanzierung
- Grunderwerbssteuer
Um kein Risiko einzugehen, sollten Sie für diese Nebenkosten einen Betrag von ca. 20 Prozent des Kaufpreises einberechnen. Zwar können die Nebenkosten in einigen Gegenden auch geringer ausfallen. Dennoch sollten Sie lieber mit einem Polster rechnen, als sich zu verkalkulieren.
Denken Sie auch an die laufenden Kosten für das Eigenheim
Abgesehen von den Kaufnebenkosten sollten Sie auch beachten, dass nach dem Kauf der Eigentumswohnung diverse laufende Kosten anfallen, die Sie regelmäßig auftreiben müssen.
Hierzu gehören:
- Das Hausgeld
- Sonstige Nebenkosten, die jeder Eigentümer der Wohnung selbst entrichtet
- Ansparungen für Instandhaltungen, die an die Wohnungsverwaltung zu bezahlen sind
- Umlage-Ansparung für den Fall, dass die Instandhaltungskosten nicht ausreichen
- Renovierungs- und Instandhaltungskosten für alle anfallenden Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung
- Kosten für den Wohnungsverwalter
- Grundsteuer (jährlich zu entrichten)
Fazit
Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto höher stehen Ihre Chancen, von der Bank eine Zusage für die Finanzierung zu erhalten.
Gleichzeitig sinken die Zinssätze sowie die zu zahlenden Zinsen, sodass Sie deutlich mehr finanziellen Spielraum haben.
Auch, wenn eine Finanzierung vollkommen ohne Eigenkapital in seltenen Fällen möglich ist, sollten Sie zumindest die Kaufnebenkosten, die zwischen 15 und 20 Prozent des Kaufpreises liegen, aus eigener Tasche finanzieren. Ebenso sollten Sie Rücklagen für „schlechte Zeiten“ bilden.
Wir hoffe der Ratgeber „Eigenkapital beim Wohnungskauf“ hat Ihnen weitergeholfen.
