Ehe Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, sollten Sie ermitteln, ob Sie sich diese überhaupt leisten können und wenn ja, wie teuer die Eigentumswohnung maximal sein darf, damit Sie sie dauerhaft finanzieren können.
Bedenken Sie, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht nur der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten auf Sie zukommen. Auch die laufenden Kosten, zu denen das Hausgeld, Versicherungen und Steuern sowie Rücklagen für Renovierungen gehören, sollten Sie nicht unterschätzen.
Ihr Einkommen
Je nachdem, ob Sie die Eigentumswohnung allein oder gemeinsam mit Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin kaufen möchten, ermitteln Sie als erstes das regelmäßige Einkommen. Hierzu gehören:
- Einnahmen aus Ihrer Arbeit, egal ob Sie angestellt oder selbstständig tätig sind
- Renten
- Unterhaltsleistungen
- Kindergeld
- Kapital- und Zinserträge
- Einkommen aus Miete oder Pacht
Achtung
Zählen Sie zum Einkommen nur die Faktoren hinzu, die Sie dauerhaft verlässlich erwarten. Erhalten Sie derzeit eine Unterhaltsleistung, die jedoch auf zwei Jahre befristet ist, sollten Sie diese also beispielsweise nicht einberechnen.
Krankengeld, Arbeitslosengeld und weitere Sozialleistungen gehören nicht zum anrechenbaren Einkommen.
Das Eigenkapital
Sofern Sie eine Finanzierung durch die Bank benötigen, sollten Sie zunächst ermitteln, wie viel Eigenkapital Ihnen diesbezüglich zur Verfügung steht.
Nach der Ermittlung des Einkommens überprüfen Sie also, wie viele finanzielle Reserven Sie haben. Das Eigenkapital kann sich aus den folgenden Bestandteilen zusammensetzen:
- Guthaben auf dem Girokonto
- Guthaben auf dem Sparbuch
- Investmentfonds oder Aktien
- Bausparguthaben (zuteilungsreif)
- Wertpapiere (festverzinslich)
- Aktuelle Immobilien oder Grundstücke
- Rückkaufswert einer Lebensversicherung
- Geliehenes Geld von Familie oder Freunden
Warum ist Eigenkapital wichtig?
Es gibt tatsächlich Banken, bei denen Sie Ihre Eigentumswohnung ganz ohne Eigenkapital finanzieren können.
Wir möchten Ihnen jedoch anhand eines Beispiels erläutern, wie sich dies auf die Finanzierung auswirkt:
Beispiel:
Sie möchten eine Eigentumswohnung im Wert von 150.000 Euro kaufen. Da Sie keinerlei Eigenkapital haben, wünschen Sie eine Finanzierung des vollen Betrages durch die Bank. Hinzu kommen jedoch die Kaufnebenkosten, die mit maximal 20 Prozent der Kaufsumme zu Buche schlagen.
Im Endeffekt leihen Sie sich also nicht mehr nur die 150.000 Euro für die Wohnung, sondern weitere 30.000 Euro für Notarkosten, Steuern und die weiteren Kaufnebenkosten.
Berechnung:
Kaufsumme für die Wohnung 150.000 Euro
Kaufnebenkosten (20 Prozent) 30.000 Euro
Gesamt-Finanzierungssumme 180.000 Euro
In zinsgünstigen Zeiten verfallen viele Käufer in einen wahren Rausch. Sie denken, da die Zinsen sehr günstig sind und sie hierdurch von einer geringen monatlichen Belastung profitieren als bei hohen Zinsen, sei es kein Problem, eine höhere Kreditsumme und somit ein höheres Risiko in Kauf zu nehmen.
Nachteil:
- Das Risiko, dass die Bank die Finanzierung ablehnt, steigt enorm
Alle Banken wägen zunächst das eigene Risiko ab. Dies bedeutet, dass das Kreditinstitut Ihre finanziellen Verhältnisse und Ihre Bonität überprüft. Je höher die gewünschte Kreditsumme, desto genauer wird natürlich geprüft.
Besteht hierbei der geringste Verdacht, dass Sie zu irgendeinem Zeitpunkt der Kreditlaufzeit nicht in der Lage sind, Ihrer finanziellen Verpflichtung nachzukommen, wird die Bank der Finanzierung nicht zustimmen.
Sehen die Verantwortlichen jedoch, dass Sie bislang in der Lage waren, Eigenkapital zu bilden, wird dies als positiv bewertet.
- Der Zinssatz steigt deutlich an
Je höher die Finanzierungssumme, desto höher das Risiko für die Bank. Natürlich möchten sich die Kreditgeber gegen dieses Risiko absichern, weshalb in der Regel der Zinssatz deutlich erhöht wird.
- Die Laufzeit oder die monatliche Tilgungsrate erhöht sich
Dieser erhöhte Zinssatz bedeutet für Sie jedoch, dass die Rückzahlungssumme erheblich ansteigt, sodass Sie entweder höhere monatliche Raten tilgen oder eine längere Laufzeit in Kauf nehmen müssen, um wieder schuldenfrei zu sein.
Wir empfehlen Ihnen, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme mittels Eigenkapital zu finanzieren. Hierdurch profitieren Sie von einer höheren Wahrscheinlichkeit einer Finanzierungszusage, von einem geringen Zinssatz sowie von einer niedrigen monatlichen Belastung oder einer vergleichsweise kurzen Kreditlaufzeit.
Die monatliche Belastung
Sie wissen nun, wie hoch Ihr Einkommen ist und wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht.
Im nächsten Schritt finden Sie heraus, wie hoch die monatliche Kreditrate sein wird und ob Sie sich diese dauerhaft leisten können.
Beispiel:
Der Kaufpreis der Wohnung liegt bei 150.000 Euro. Sie können Eigenkapital in Höhe von 30.000 Euro (entspricht 20 Prozent) aufbringen. Hinzu kommen die Zinsen.
Achten Sie immer auf den effektiven Jahreszins, da dieser alle wichtigen Kosten beinhaltet.
Der von der Bank verlangte Zinssatz liegt bei 2,5 Prozent. Sie entscheiden sich für eine Tilgung von 1 Prozent.
Berechnung:
Finanzierungssumme:
Kaufpreis für die Wohnung 150.000 Euro
Abzüglich Eigenkapital 30.000 Euro
Kreditsumme 120.000 Euro
120.000 Euro (Kreditsumme) x (2,5 Prozent Jahreszins + 1 Prozent Tilgung)
100 Prozent x 12 Monate
Hieraus ergibt sich eine monatliche Kreditrate in Höhe von 350 Euro.
Vergleich mit der Miete
Angenommen, Sie bezahlen derzeit eine Kaltmiete in Höhe von 500 Euro monatlich. Dann ergibt sich auf den ersten Blick ein Guthaben von 150 Euro pro Monat (500 Euro Miete – 350 Euro Kreditrate = 150 Euro Guthaben).
Das Problem:
Der Tilgungssatz liegt bei gerade einmal 1 Prozent, was sehr wenig ist, denn je geringer der Tilgungssatz, desto länger die Kreditlaufzeit.
Sie erhalten von den meisten Banken jedoch lediglich eine feste Zinsbindung von 10 Jahren. Sobald die Zinsbindungsfrist endet, muss neu verhandelt werden. Bei den aktuell günstigen Zinssätzen ist dies natürlich kein Problem. Liegen die Zinssätze in 10 Jahren jedoch deutlich höher, also beispielsweise bei 4,5 bis 6 Prozent, und Sie haben bisher nur mit 1 Prozent einen kleinen Teil der Kreditsumme abbezahlt, wird Sie die Anschlussfinanzierung unter Umständen deutlich teurer zu stehen kommen.
Versuchen Sie daher von Anfang an einen hohen Tilgungssatz von 2 oder besser sogar 3 Prozent zu wählen.
Tilgungssatz von 2 Prozent:
Monatliche Belastung in Bezug auf das Beispiel = 450,00 Euro
Tilgungssatz von 3 Prozent:
Monatliche Belastung in Bezug auf das Beispiel = 550,00 Euro
Auch diese Beträge scheinen noch in einem akzeptablen Rahmen zu liegen.
Allerdings kommen für den Kauf der Immobilie noch die Kaufnebenkosten hinzu, welche, wie oben erwähnt, bei rund 20 Prozent liegen. Berechnet anhand unseres Beispiels bedeutet dies, dass die Kaufnebenkosten bei 30.000 Euro liegen.
Berechnung:
Kaufpreis für die Wohnung 150.000 Euro
Abzüglich Eigenkapital 30.000 Euro
Zwischensumme 120.000 Euro
Zuzüglich Kaufnebenkosten 30.000 Euro
Benötigte Kreditsumme 150.000 Euro
Außerdem haben Sie beschlossen, bei Einzug einige Renovierungsarbeiten durchzuführen, für die Sie ca. 15.000 Euro kalkulieren.
Berechnung:
Benötigte Kreditsumme 150.000 Euro
Renovierungskosten 15.000 Euro
Neue Finanzierungssumme 165.000 Euro
Hieraus ergeben sich die folgenden monatlichen Kreditbelastungsbeträge:
Bei 1 Prozent Tilgung
Monatliche Belastung in Bezug auf eine Finanzierungssumme in Höhe von 165.000 Euro = 481,25 Euro
Bei 2 Prozent Tilgung
Monatliche Belastung in Bezug auf eine Finanzierungssumme in Höhe von 165.000 Euro = 618,75 Euro
Bei 3 Prozent Tilgung
Monatliche Belastung in Bezug auf eine Finanzierungssumme in Höhe von 165.000 Euro = 756,25 Euro
Während Sie im Vergleich zu einer monatlichen Kaltmiete in Höhe von 500 Euro bei einer Tilgungsrate von 1 Prozent gerade noch im finanziellen Rahmen liegen, bezahlen Sie bei einer Tilgung von 2 oder 3 Prozent monatlich deutlich mehr.
Das Hausgeld und die Instandhaltungskosten
Da Sie mit der Kaltmiete verglichen haben, dürften sich im Hinblick auf die zu erwartenden Nebenkosten kaum Veränderungen ergeben. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, wird der Großteil der Nebenkosten über das sogenannte Hausgeld abgerechnet, welches Sie an den Verwalter bezahlen.
Hinzu kommt das anteilige Honorar, welches der Verwalter in Rechnung stellt. Auch dieses wird im Rahmen des Hausgeldes einmal jährlich abgerechnet. Sie bezahlen, wie bei den Nebenkosten in einer Mietwohnung auch, monatlich einen Abschlagsbetrag.
Jedoch müssen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung zusätzlich zum Hausgeld und den Renovierungs- und Modernisierungskosten, die Sie für Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung benötigen, auch noch die Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum einrechnen.
Beispiel:
Die vom Verwalter veranschlagten, monatlichen Instandhaltungskosten betragen pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr 9 Euro (hierbei handelt es sich um einen Mittelwert pro Quadratmeter). Ihre Wohnung hat eine Fläche von 120 Quadratmetern.
Berechnung:
9 Euro pro Quadratmeter x 120 Quadratmeter Fläche = 1.080 Euro pro Jahr
= 90 Euro pro Monat
Bei einem sehr alten Gebäude steigen die Instandhaltungskosten jedoch deutlich an, sodass Sie mit bis zu 12 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen. Deshalb legen Sie sicherhalshalber pro Monat einen Betrag von 50 Euro zusätzlich beiseite. Denn wenn die angesparten Instandhaltungskosten für die Bezahlung der durchgeführten Arbeiten nicht ausreichen, wird der Verwalter Sie entsprechend zu einer Nachzahlung auffordern.
Insgesamt fallen für die Instandhaltung daher monatlich 140,00 Euro zusätzlich an.
Bei 1 Prozent Tilgung
Monatliche Belastung zuzüglich Instandhaltungskosten = 621,25 Euro
Bei 2 Prozent Tilgung
Monatliche Belastung zuzüglich Instandhaltungskosten = 758,75 Euro
Bei 3 Prozent Tilgung
Monatliche Belastung zuzüglich Instandhaltungskosten = 896,25 Euro
Im Vergleich zur Miete ergeben sich folgende „Verluste“.
Bei 1 Prozent Tilgung
621,25 Euro Kreditrate – 500 Euro Kaltmiete = 121,25 Euro
Bei 2 Prozent Tilgung
758,75 Euro Kreditrate – 500 Euro Kaltmiete = 258,75 Euro
Bei 3 Prozent Tilgung
896,25 Euro Kreditrate – 500 Euro Kaltmiete = 396,25 Euro
Bedenken Sie jedoch, dass Sie weiterhin eine Rücklage für Renovierungsarbeiten, Urlaube, Notfälle und dergleichen bilden müssen.
Sie sollten daher einen ausreichend hohen monatlichen Puffer haben, der es Ihnen ermöglicht, bis zum Ende der Kreditlaufzeit zuverlässig Ihre Raten zu bezahlen, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
Außerdem raten wir Ihnen, nicht Ihr gesamtes Sparguthaben in Eigenkapital für den Kauf der Wohnung umzuwandeln. Sie sollten immer eine Notreserve auf Ihrem Konto behalten, denn auch dies kann Sie über finanziell schwierige Zeiten retten.
Achtung
Die tatsächlichen Kosten sind natürlich immer individuell und sie richten sich nach Ihren finanziellen Voraussetzungen sowie nach dem Kaufpreis und den Zusatzkosten. Sie müssen daher selbst eine Berechnung durchführen.
Wir geben außerdem zu bedenken, dass gerade Umbaukosten bei Bestandsimmobilien oft höher ausfallen als erwartet. Und auch bei Neubauten sind Sie nicht risikofrei, denn es kann passieren, dass das Bauunternehmen aufgrund einer Insolvenz die Eigentumswohnungen nicht fertigstellt, wodurch Ihnen ebenfalls zusätzliche Kosten in immenser Höhe entstehen könnten.
All dies sollten Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt bedenken.
Tipp
Wir empfehlen Ihnen zudem, nicht das erstbeste Finanzierungsangebot anzunehmen, sondern die Konditionen verschiedener Banken miteinander zu vergleichen. Hierdurch finden Sie das beste Angebot heraus.Außerdem kann es sich lohnen, wenn Sie sich vor der Unterzeichnung des Darlehensvertrages an einen Experten wenden, der den Vertrag überprüft. Informieren Sie sich am besten bei der Verbraucherzentrale oder bei einem spezialisierten Rechtsanwalt.
