Wohnungseigentümer sind zugleich Teil einer Eigentümerwohngemeinschaft mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum können alle Eigentümer nutzen, jedoch bestehen auch Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft. Zu diesen Verpflichtungen gehört es beispielsweise, die jeweiligen Anteile an laufend anfallenden Betriebskosten und Verwaltungskosten einer Wohnanlage zu tragen. Dieses sogenannte Hausgeld dient zur Erfüllung der laufenden Zahlungsverpflichtungen der Wohngemeinschaft, wie etwa für Hausstrom, Abfallentsorgung und die Heizung. Ebenso bestimmt eine Mehrheit der Wohngemeinschaft, wann und wie stark bei einer Eigentümergemeinschaft geheizt wird.
Die Heizkostenverordnung
Für die Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung, welche laut Gesetzgeber Vorrang hat vor allen anderen Vereinbarungen. Die Heizkostenverordnung verpflichtet jede Verwaltung einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage, also die Wohnungseigentümergemeinschaft, zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten. Eine Ausnahme gilt nur für Gebäude mit maximal zwei Wohneinheiten, von denen eine vom Eigentümer der Anlage selbst bewohnt wird. Die Höhe der jeweiligen Heizkosten errechnet sich aus Verbrauchskostenanteilen und Festkostenanteilen. Letztere hängen von der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche oder vom umbauten Raum einer Wohnanlage ab. Die Wohnungseigentümer können hinsichtlich der Heizkostenverordnung nur über die Auswahl und Anbringung der Erfassungsgeräte und die Festlegung der Höhe des jeweiligen Verhältnisses der Verbrauchskosten und der Festkosten der Heizkosten sowie der Warmwasserkosten entscheiden.
Regelungen für Beheizung
Wenn es um die Temperaturregelungen in einer Wohnanlage geht, kommt bei einer Eigentumswohnung dieselbe Richtlinie wie bei Mietwohnungen zum Tragen. Hier ist festgelegt, dass das Bad tagsüber 22 Grad und Wohnräume 20 Grad Mindesttemperatur haben sollten. Im Schlafzimmer und im Flur genügt die Temperatur von 18 Grad. Sind diese Temperaturen in einer Wohnanlage nicht gewährleistet, können die Mieter eine Minderung der Miete verlangen. Die Eigentümer in einer Wohngemeinschaft können bei mangelnder Wärme in Wohnräumen nicht so einfach Rechte geltend machen. Ausschlaggebend ist, was die Ursache für kalte Wohnräumen ist.
Geht es jedoch um eine bewusste Einstellung auf geringe Temperatur oder Heizen nur zu bestimmten Zeiten im Jahr in einer Wohnanlage, kann dies nur über einen entsprechenden Beschlussantrag eines Eigentümers und über eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft geändert werden. Eine deutliche Unterschreitung gesetzlich festgelegter Mindesttemperaturen ist jedoch nicht mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar und notfalls gerichtliche Schritte dürften Erfolg haben.
Geht es um ein technisches Problem, ist zunächst die Verwaltung der Wohnanlage zuständig. Ein kleinerer Defekt kann eventuell direkt vom Hausmeister behoben werden. Ansonsten muss eine Reparatur in Auftrag gegeben werden, wenn der Defekt einfach zu beheben ist oder ein Notfall vorliegt. Stehen größere Reparaturen an oder ist eine Heizung falsch dimensioniert, müssen diese vorher in einer – im Notfall außerordentlichen – Eigentümerversammlung beschlossen werden. Sollte die Versammlung nicht der Reparatur zustimmen, können auch hier die Ansprüche eines Eigentümers vor Gericht überprüft werden.
