Die Besitzer einer Eigentumswohnung sind zugleich Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und haben das Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen. Was privates Wohnungseigentum einer Eigentumswohnung, das sogenannte Sondereigentum, und was Gemeinschaftseigentum ist, legt die Teilungserklärung genau fest. Diese Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen. Das Gemeinschaftseigentum ist all jenes, was nicht ausdrücklich als Sondereigentum deklariert worden ist. Unter Gemeinschaftseigentum fallen Garten- und Grünanlagen und daher gelten für die Nutzungs des Gartens bei einer Eigentümergemeinschaft bestimmte Regeln.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Das Sondereigentum dient ausschließlich dem Bewohner und Wohnungsbesitzer, die Eigentumswohnung ist also Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum hingegen dient der gemeinsamen Nutzung aller in einer Wohngemeinschaft.
Dazu gehören zum Beispiel das Grundstück und einzelne Gebäudeteile, Fenster und Balkone, alle Anlagen und Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch wie Treppenhaus, Aufzüge, Zuwege und Wasserleitungen sowie Garten- und Parkanlagen, die sich auf dem Grundstück der Wohngemeinschaft befinden. Die Gärten einer Wohnungseigentumsgemeinschaft können daher niemals zum Sondereigentum gehören.
Nutzung und Kosten
Diese Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist relevant bei baulichen Veränderungen und bei der Kostenaufteilung einer Wohnanlage. Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum teilen sich auf alle Eigentümer auf. Daher ist wichtig, welche Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung steht. Diese Teilungserklärung hält auch die Sondernutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum fest wie etwa die Nutzung eines Gartens der Wohnanlage.
Sondernutzungsrechte
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer den gemeinschaftlichen Garten nutzen, wenn die Gärten zum Gemeinschaftseigentum gehören. Gibt es eine Gebrauchsregelung über eine räumlich aufgeteilte Benutzung des Gartens, hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf einen gleich großen Teil für alleinige Nutzung. Steht nichts über die Nutzung und Aufteilung des Gartens in der Teilungserklärung, können die Wohnungseigentümer darüber in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit Beschlüsse treffen.
Diese Sondernutzungsrechte können auch über die Gemeinschaftsordnung der Wohngemeinschaft festgelegt werden, sollte dies nicht in der Teilungserklärung stehen. Ein Sondernutzungsrecht besagt, dass ein Eigentümer bestimmte Teile eines Gartens alleine und unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen darf.
Jedoch gilt ein Sondernutzungsrecht nicht uneingeschränkt und der berechtigte Eigentümer muss bestimmte Regelungen beachten. Bauliche Veränderungen wie Verlegen eine Plattenterrasse, das Errichten eines Gartenhäuschens oder einer Umzäunung sind nicht ohne weiteres gestattet. Dasselbe gilt für das Fällen oder Pflanzen eines Baumes. Denn das Gesetz besagt, dass jegliche bauliche Maßnahme am Gemeinschaftseigentum nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen darf.
