Die Eigentümergemeinschaft ist ein Zusammenschluss aller Eigentümer von Sondereigentum in einer Wohnanlage. Als Käufer einer Eigentumswohnung ist man immer auch zugleich Teil einer Eigentümergemeinschaft. Dieses Gremium trifft alle Entscheidungen bezüglich des Wohnhauses auf einer gemeinsamen Basis. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt wiederum alle Pflichten und Rechte der Eigentümergemeinschaft am jeweiligen Eigentum. In ihren Sitzungen beschließt die Eigentümergemeinschaft beispielsweise die Verteilung der Kosten und die Höhe der Rücklagen, die Hausordnung oder künftige bauliche Maßnahmen. Alleine die Eigentümergemeinschaft hat also das Recht, über das Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage zu verfügen.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Zum persönlichen Besitz jedes Wohnungseigentümers zählt neben dem Sondereigentum auch das Gemeinschaftseigentum. Diese Unterscheidung ist in der sogenannten Teilungserklärung genau festgelegt.
Sondereigentum ist, was nur einem einzigen Eigentümer dient und andere Miteigentümer nicht beeinflusst. Das Sondereigentum ist außerdem im Grundbuch als das Recht eines einzelnen Eigentümers eingetragen. Das bedeutet, bauliche Maßnehmen innerhalb der Wohneinheit wie Boden- und Wandbeläge oder die Badezimmereinrichtung können nach Belieben erfolgen. Auch Innentüren einer Wohnung gehören zum Sondereigentum. Das bedeutet, der einzelne Eigentümer hat das alleinige Recht, darüber zu verfügen.
Gemeinschaftseigentum sind Teile der Wohnanlage, die allen Eigentümern zugänglich sind und die alle Eigentümer nutzen. Dazu gehören beispielsweise Treppenhäuser und Aufzüge, das Dach, die Fassade, der Garten, die Eingangstüren und auch die Heizungsanlage und Fenster. Bei letzteren fällt die Instandhaltung und Pflege meist unter das Sondereigentum, also die persönliche Verantwortung der Eigentümer. Geht es jedoch um Erneuerung der Fenster, ist dies Sache der Gemeinschaft, weil Fenster ja einen Teil der Fassade darstellen.
Rechte der Eigentümergemeinschaft
Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft sind in drei Regelungen im Wohneigentumsgesetz festgelegt. Diese drei Regelungen sind:
- Die Teilungserklärung legt genau fest, welche Räume und Gebäudeteile der Immobilie jeweils zum Sondereigentum gehören und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Jedes Sonder- und Wohneigentum ist im Grundbuch vermerkt und für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend. Die Eigentümergemeinschaft hat alleine das Recht, über das Gemeinschaftseigentum zu verfügen.
- Die Gemeinschaftsordnung regelt die unterschiedlichen Kategorien von Eigentum, deren Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen. Die Eigentümer müssen beispielsweise gemeinsam für Müllabfuhr oder Gartenpflege aufkommen. Auch hier ist es das Recht der Eigentümergemeinschaft, die Nutzungsrechte und andere Verpflichtungen der Eigentümer festzulegen.
- Die Hausordnung ist eine Ergänzung der Gemeinschaftsordnung und enthält die Regeln für das tägliche Zusammenleben in der jeweiligen Wohnanlage. Beispiele dafür sind Festlegung von Ruhezeiten, die Organisation der Treppenreinigung oder Regelungen für Hundehaltung oder Gartennutzung. Es ist das Recht der Eigentümergemeinschaft, in einer Versammlung die Hausordnung festzulegen und zu verändern.
Die Eigentümerversammlung
Die Wohnungseigner entscheiden gemeinsam in einer Eigentümerversammlung über alle Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Diese Versammlung muss laut Gesetz mindestens einmal im Jahr stattfinden. Jeder Eigentümer kann in dieser Versammlung seine Stimme für Beschlüsse einbringen. Die Eigentümerversammlung entscheidet beispielsweise über bauliche Veränderungen und Reparaturen, die Wahl des Verwalters und des Beirats und Veränderungen in der Hausordnung. Gibt es dringende Maßnahmen für das Gemeinschaftseigentum wie etwa akut notwendige Reparaturen nach einem Wasserrohrbruch, kann auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.
