Hauseigentümer können völlig frei über ihr Eigentum entscheiden. Besitzer einer Eigentumswohnung haben diese Freiheit nicht, denn sie haben das Gemeinschaftseigentum zu berücksichtigen. Das Wohnungseigentum bei einer Eigentumswohnung ist in der sogenannten Teilungserklärung genau festgelegt. Diese Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen und legt fest, was Gemeinschaftseigentum ist und was zum Sondereigentum gehört.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum liegt grundsätzlich so, dass alles Gemeinschaftseigentum ist, wenn es nicht ausdrücklich als Sondereigentum deklariert worden ist.
Das Sondereigentum ist ausschließlich für den Bewohner und Wohnungsbesitzer sicht- und nutzbar. Die Eigentumswohnung ist also Sondereigentum. Das Innere der Wohnung kann beliebig gestaltet und sogar Wände entfernt werden.
Das Gemeinschaftseigentum hingegen unterliegt der gemeinsamen Nutzung aller Eigentümer in einer Wohngemeinschaft. Darunter fallen zum Beispiel das Grundstück selbst, einzelne Gebäudeteile wie tragende Wände, Balkongeländer, Bodenplatte und Dichtungsbahn auf dem Balkon, alle Anlagen und Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch wie Treppenhaus, Aufzüge, Zuwege und Wasserleitungen. Auch die Fenster, zählen dazu, da diese zur Fassade eines Hauses gehören und den Charakter des Gebäudes prägen. Eigenmächtig Markisen an der Fassade über den eigenen Fenstern anbringen ist daher nicht möglich. Dies gilt als bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum und alle anderen Eigentümer haben ein Mitspracherecht.
Kostenaufteilung
Die Frage nach dem Gemeinschaftseigentum ist relevant bei baulichen Veränderungen und bei der Kostenaufteilung einer Wohnanlage. Beispiele für anfallend Kosten der Gemeinschaft sind Entgelt für den Hausmeister oder Renovierungsarbeiten. Alle am Sondereigentum anfallenden Kosten trägt der Wohnungseigentümer selbst. Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden auf alle Eigentümer aufgeteilt. Daher ist wichtig, welche Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum in Teilungserklärung steht.
Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte
Die Teilungserklärung hält auch die Sondernutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum fest. Ein typischer Fall ist etwa die Nutzung einer Terrasse, einer Grünfläche oder eines Gartens der Wohnanlage. Ein Sondernutzungsrecht legt fest, ob alle Eigentümer oder beispielsweise nur jene in den Erdgeschosswohnungen diese nützen dürfen.
Zusätzlich ist die Gemeinschaftsordnung wichtig für das Miteinander in der Hausgemeinschaft und das Gemeinschaftseigentum. Hier steht geschrieben, wie das Hauseigentum aufgeteilt ist, wer welches Eigentum besitzt und wie man es nutzen darf. Auch die Nutzung gemeinsamer Trockenräume oder Autoparkplätze und der Verteilungsschlüssel für die Kostenaufteilung ist in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben. Enthalten ist auch die Stimmrechtsverteilung für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.
