Wenn ein Darlehen für eine Immobilie nötig ist, lässt sich die maximale Darlehenshöhe einerseits durch deren Wert und andererseits durch die Bonität des Kreditnehmers bestimmen. Die Kreditinstitute legen daher völlig individuell eine Beleihungsgrenze fest, bis zu welcher sie maximal Kredit gewähren. Die Beleihungsgrenze (auch Beleihungssatz genannt) ist ein bestimmter Prozentsatz des Beleihungswerts von Kreditsicherheiten. Dieser Satz ergibt sich aus der Bewertung zwischen Eigenkapital und den Einkünften, die die Finanzierung auf Dauer sicherstellen sollen. Neben den üblichen Beleihungsgrenzen bei Immobilien gibt es auch derartige Grenzen bei Wertpapieren und bei anderen Sicherheiten.
Höhe der Beleihungsgrenze
Eine Beleihungsgrenze ist ein bankintern aufgrund vorliegender, objektiver Informationen ermittelter Wert zur Deckung eines Kredits. Dieser Wert limitiert die Kredithöhe als eine Form der Kreditsicherheit, um bei Kreditausfall einen Verwertungserlös zu erbringen, der die offene Kreditforderung der Bank abdeckt. Die Berechnung erfolgt im Rahmen der Sicherheitenbewertung eines Darlehens. Üblicherweise gibt es diese Beleihungsgrenze nur bei der Kreditvergabe durch Institutionen und nicht bei privater Kreditvergabe oder beim Immobilienrentenkauf.
Es gibt keine rechtlich bindende Vorschrift für die Beleihungsgrenze, ausgenommen bei einem Realkredit. Diese liegt bei 60 Prozent des Beleihungswertes für Wohnimmobilien. Daher beträgt üblicherweise auch die durchschnittliche Grenze für erstrangig vergebene Kredite 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Wohnimmobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet sind, dürfen jedoch mit einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Marktwerts beliehen werden, Gewerbeimmobilien mit 60 Prozent.
Berechnung der Beleihnungsgrenze
Von jedem Beleihungswert erfolgt ein prozentualer Abschlag, um folgende Allfälligkeiten zu berücksichtigen:
- allgemeine konjunkturelle Wertschwankungsgefahren
- individuelle Wertschwankungsgefahren (beispielsweise Marktpreise und Börsenkurse)
- Bonitätsschwankungen (wie bei Drittschuldnern oder Emittenten von Wertpapieren)
Je höher die Wertrisiken, umso niedriger fällt die Beleihungsgrenze aus. Beispielsweise bei Fremdwährungsaktien mit schlechtem Rating kann also durchaus eine Grenze von 0 Prozent auftreten. Das bedeutet, diese Aktien können nicht als Kreditsicherheit dienen.
Das direkte Verhältnis von Beleihungswert und Beleihungsgrenze gilt auch umgekehrt, beispielsweise bei Bundesanleihen. Hier gibt es so gut wie keine Wertrisiken, denn ein Bonitätsrisiko des Schuldners Bundesrepublik Deutschland ist nahezu ausgeschlossen. In diesem Fall gilt also eine Grenze von 100 Prozent des Beleihungswerts und derartige Wertpapiere sind eine hervorragende Kreditsicherheit.
