Die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft haben vielerlei gemeinsam. Was sie verbindet, ist zunächst die Tatsache, dass sie durch den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses zugleich auch Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Diese Mitgliedschaft ist mit einer Reihe von Rechten und Pflichten verbunden, welche im Wohnungseigentumsgesetz als Grundlage festgelegt sind. Die Eigentümergemeinschaft dient dazu, alle Entscheidungen bezüglich der Wohnanlage gemeinsam zu treffen. In den Wohnungseigentümerversammlungen wird beispielsweise die Verteilung der Kosten und die Höhe der Rücklagen festgelegt und auch über künftige bauliche Maßnahmen abgestimmt. Dabei ist es wichtig, zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.
Die Teilungserklärung
Jeder Wohnungseigentümer besitzt neben dem persönlichen Sondereigentum auch Rechte am Gemeinschaftseigentum. Die Unterscheidung ist in der sogenannten Teilungserklärung folgendermaßen festgelegt:
Sondereigentum ist, was nur einem einzigen Eigentümer dient und andere Miteigentümer nicht beeinflusst. Das Sondereigentum ist außerdem im Grundbuch als das Recht eines einzelnen Eigentümers eingetragen. Das bedeutet, bauliche Maßnehmen innerhalb der Wohneinheit wie Boden- und Wandbeläge oder die Badezimmereinrichtung können nach Belieben erfolgen. Auch Innentüren einer Wohnung gehören zum Sondereigentum. Das bedeutet, der einzelne Eigentümer hat das alleinige Recht, darüber zu verfügen.
Gemeinschaftseigentum sind Teile der Wohnanlage, die allen Eigentümern zugänglich sind und die alle Eigentümer nutzen. Dazu gehören beispielsweise Treppenhäuser und Aufzüge, das Dach, die Fassade, der Garten, die Eingangstüren und auch die Heizungsanlage und Fenster. Bei letzteren fällt die Instandhaltung und Pflege meist unter das Sondereigentum, also die persönliche Verantwortung der Eigentümer. Geht es jedoch um Erneuerung der Fenster, ist dies Sache der Gemeinschaft, weil Fenster ja einen Teil der Fassade darstellen.
Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung
Jeder Wohnungseigentümer hat auch das Recht, an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen und bei Beschlussfassungen abzustimmen.
Alle Eigentümerversammlung dient dazu, dass Wohnungseigentümer gemeinsam über das Gemeinschaftseigentum betreffende Maßnahmen entscheiden. Diese Versammlung muss laut Gesetz mindestens einmal im Jahr unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden. Jeder Eigentümer kann in dieser Versammlung abstimmen. Der Gesetzgeber legt auch fest, dass jedes Abstimmungsergebnis bei einer Eigentümerversammlung verkündet und dokumentiert werden muss.
Die Abstimmung bei einer Eigentümergemeinschaft beruht meist auf dem sogenannten Kopfprinzip. Das bedeutet, jeder Eigentümer in der Eigentümerversammlung hat nur eine Stimme, auch Eigentümer von mehreren Wohnungen. Sollte eine Wohnung mehreren Eigentümern gehören, haben diese ebenfalls nur eine Stimme. Wohnungseigentümer, die nicht persönlich anwesend sein können, dürfen sich über eine schriftliche Erklärung vertreten lassen.
