Die Mietrendite bezeichnet den Ertragswert, welchen der Vermieter aus der Vermietung einer Immobilie erzielt. Diese Rendite bei Immobilien ist ein wichtiges Kriterium für Privatanleger ebenso wie institutionelle Anleger. Sie hat eine wichtige Signalfunktion, ob sich die Investition überhaupt lohnt. Eine gute Rendite bei Immobilien zeigt die wirtschaftliche Rentabilität einer Investition an. Jedoch zählt auch das Alter der Immobilie, denn dieses beeinflusst die Nutzungsdauer.
Rendite und Rentabilität
Die Mietrendite ist aussagekräftiger als der Preis, denn sie zeigt an, wie gewinnbringend eine Immobilie sein kann. So lassen sich Immobilien anhand der Rentabilität unterscheiden, auch wenn sie hinsichtlich Ausstattung, Lage und Bauqualität einander sehr ähnlich sind. Eine hohe Rendite bedeutet geringe Knappheit und hohes Risiko, ein niedriges Risiko bedeutet auch niedrige Mietrenditen. Eine gute Rendite bei Immobilien hängt unter anderem von der Lage ab, beträgt jedoch im Schnitt 4 bis 6 Prozent im Jahr. Bei einer Mietrendite in diesem Bereich ist zu erwarten, dass sich eine vermietete Immobilie komplett selbst trägt.
Rendite berechnen
Eine gute Rendite bei Immobilien lässt sich über die Bruttomietrendite oder die Nettomietrendite feststellen. Am häufigsten kommt die Bruttomietrendite vor. Hier ist die Formel einfach mit der Jahresnettokaltmiete geteilt durch die Kaufkosten. Die Berechnung der Nettomietrendite ist etwas aufwändiger, da sie alle weiteren Kosten berücksichtigt, die bei der Anschaffung oder Vermietung einer Immobilie anfallen. Diese sind
- Kaufpreis der Immobilie
- Grunderwerbsteuer, abhängig von der Region: in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent, anderswo 6,5 Prozent des Kaufpreises
- die Maklergebühren, abhängig von der Region zwischen 3,57 (Bayern) und 7,14 Prozent (Berlin) des Kaufpreises
- die Notar und Grundbuchgebühren (deutschlandweit etwa 2 Prozent des Kaufpreises)
- Instandsetzungskosten
Die Berechnung des Jahresreinertrags für die Vermietung berücksichtigt nicht nur die Jahres-Nettokaltmiete. Dieser Betrag vermindert sich beispielsweise durch
- die Betriebs- und Verwaltungskosten, wie etwa Kosten für Hausverwaltung, Hausmeister, Wasserversorgung, Müllabfuhr, Schornstein- und Kanalreinigung, Gartenpflege
- die Instandhaltungskosten: Reparaturen und Sanierungen
- die Instandhaltungsrücklage eines Gebäudes
Die Kosten für die Hausverwaltung tragen alle Eigentümer über die Leistung des Hausgelds, welches etwa zwanzig bis dreißig Prozent der Nettokaltmiete beträgt. Diese Verwaltungskosten lassen sich nur zum Teil an Mieter weiterreichen, darum schmälern sie die Mietrendite.
Finanzierung und Wiederverkauf
Bei den Finanzierungskosten stellt sich die Frage, wie lange die Zinsbindungsfrist für ein Immobilien-Darlehen läuft. Liegen die voraussichtlich zu zahlenden Zinsen für einen Restschuldkredit weit über der Mietrendite, bedeutet dies unter dem Strich einen Verlust. Daher kann ein möglichst schneller Wiederverkauf der Immobilie attraktiv sein, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft. Ebenso wie Aktien erfahren auch Immobilien im Lauf der Zeit eine Wertsteigerung. Um sich die Spekulationssteuer zu ersparen, ist es jedoch ratsam, eine Immobilie erst nach Ablauf einer Frist von 10 Jahren zu verkaufen. Statistiken zufolge haben Immobilien in Deutschland von 2009 bis 2019 eine Wertsteigerung von 40 Prozent erfahren.
Alter der Immobilie
Neben der Frage, ob es sich um eine gute Rendite bei Immobilien handelt, spielt auch das Alter der Immobilie eine wichtige Rolle. Wie alle Nutzgegenstände hat auch ein Gebäude eine begrenzte Lebenszeit. Daher ist ein Neubau mit vier Prozent Bruttomietrendite wertvoller als ein jahrzehntealtes Haus mit derselben Rendite. Dazu kommt die Frage des Wohnkomforts, denn Altbauten haben für gewöhnlich einen höheren Energieverbrauch. Außerdem sind neue Gebäude weniger anfällig für teure Reparaturen und Sanierungen.
