Die Abgeschlossenheit einer Wohnung oder sonstiger bewohnbarer Räume ist die Voraussetzung für Sonder- oder Teileigentum an Wohneinheiten. Der entsprechende Nachweis im deutschen Recht erfolgt durch die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Vor dem deutschem Gesetz sind Eigentumswohnungenabgeschlossene Einheiten, wenn sie baulich vollkommen von anderen Wohnungen und Räumen abgetrennt sind. Eine derartige Trennung entsteht beispielsweise durch Wände und Decken für Schall- und Wärmeschutz. Alle Zugänge aus dem Freien, aus dem Treppenhaus oder von Vorräumen aus müssen verschließbar sein. Die entsprechenden Vorschriften sind in § 3 Abs. 2 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes im Detail festgelegt.
Diese Regeln der Abgeschlossenheit gelten auch für alle weiteren Räume, die zu einer Wohneinheit gehören. Außerdem spielt es keine Rolle, dass sie außerhalb der abgeschlossenen Wohneinheit liegen. Das bedeutet, dass alle Keller-, Boden- und/oder Abstellräume ebenfalls verschließbar sein müssen. Auch Garagen und Stellplätze benötigen eine feste bauliche Abgrenzung, um als abgeschlossen zu gelten.
Wozu dient die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Voraussetzungen für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseinheiten. Diese Bescheinigung muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Die Grundbuchbehörde stellt die betreffenden eigenen Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung oder Wohneinheit mit Teileigentum aus.
Diese Dokumente sind bereits dann notwendig, wenn ein Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung von Wohneinheiten eines Mietshauses in Eigentumswohnungen geplant ist.
Wer eine Wohnung oder Gewerbeeinheiten verkaufen will, benötigt dazu ebenfalls die dazugehörige Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Wo und wie erhält man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Eigentumswohnungen und Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten stellt für gewöhnlich die Bauaufsichtsbehörde aus. Diese Behörde ist auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig. Wenn die Rechtsverordnung der Landesregierung derartiges festlegt, können öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen ebenfalls eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen.
Einen schriftlichen formlosen Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können auch Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte einreichen. Zu einem derartigen Antrag gehören auch die Aufteilungspläne. Diese Pläne sind
- Grundrisse aller Geschosse (einschließlich Spitzboden), Maßstab mindestens 1 : 100
- Schnitt- und Ansichtszeichnungen, Maßstab mindestens 1 : 100
- ein Lageplan, sofern der Antrag für mehrere Gebäude auf einem Grundstück gilt.
