Ein Sondereigentum an einer Wohnung beziehungsweise Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten besteht nur unter der Voraussetzung, dass diese Räume abgeschlossen sind. Als Nachweis ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig.
Vor deutschem Gesetz sind Eigentumswohnungen abgeschlossene Einheiten, wenn sie baulich vollkommen von anderen Wohnungen und Räumen abgetrennt sind. Eine derartige Trennung entsteht beispielsweise durch Wände und Decken für Schall- und Wärmeschutz. Alle Zugänge aus dem Freien, aus dem Treppenhaus oder von Vorräumen aus müssen verschließbar sein. Die entsprechenden Vorschriften sind in § 3 Abs. 2 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes festgelegt.
Wesentlich für eine vor dem Gesetz abgeschlossene Wohneinheit ist auch, dass die Wohnung oder die Wohneinheiten mit Teileigentum über eine eigene Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen. Alle weiteren zugehörigen Räume außerhalb der abgeschlossenen der Wohneinheit (Keller-, Boden- und/oder Abstellräume) müssen ebenfalls verschließbar sein.
Eine Garage oder Stellplätze in einer Tiefgarage beziehungsweise auf einem Garagenoberdeck gelten als abgeschlossen, wenn Wände oder ein Geländer diese dauerhaft abgrenzen. Daher werden Stellplätze im Freien und Carports grundsätzlich nicht als abgeschlossen betrachtet.
Automatisch als abgeschlossen gelten Balkone und Loggien wegen ihrer räumlichen Umgrenzung als abgeschlossen. Bei einer ebenerdigen Terrasse gilt das nur dann, wenn sie direkt vor einer Erdgeschosswohnung liegt und an diese anschließt. Diese Terrasse muss auch gegenüber der übrigen Grundstücksfläche durch eine Ummauerung abgegrenzt sein.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Rechtlich gesehen muss für die Begründung von einem Wohnungs- oder einem Teileigentum auch eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung für die jeweils zugehörigen Räume vorliegen. Wer eine Wohnung oder Gewerbeeinheiten verkaufen will, benötigt dazu ebenfalls die dazugehörige Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Diese Bescheinigung wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt und ist gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt für gewöhnlich die Bauaufsichtsbehörde aus. Diese Behörde ist auch für die Baugenehmigung und die bauaufsichtlichen Abnahmen zuständig.
Wenn in der Rechtsverordnung der Landesregierung festgelegt, können auch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen.
