Damit Sie einen Kredit von der Bank erhalten, müssen Sie verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Hierzu gehören neben den persönlichen auch die finanziellen Aspekte. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles zum Thema: Wann finanziert die Bank Wohnung?
Persönliche Voraussetzungen, um einen Kredit von der Bank zu erhalten
Grundvoraussetzung, um überhaupt einen Kredit abschließen zu dürfen ist, dass Sie volljährig und uneingeschränkt geschäftsfähig sind.
Die Volljährigkeit erreichen Sie in Deutschland mit Ihrem 18. Geburtstag.
Sofern eine beschränkte Geschäftsfähigkeit vorliegt, beispielsweise weil Sie einen Vormund haben, können Sie keinen Kreditvertrag abschließen.
Finanzielle Voraussetzungen, um einen Kredit von der Bank zu erhalten
Eine der wichtigsten Voraussetzungen, die jede Bank sofort überprüfen wird, ist, ob Sie regelmäßige Einkünfte erzielen.
Die Kreditgeber bewerten das Einkommen eines Angestellten jedoch meistens anders (oder besser) als das Einkommen eines Selbstständigen oder Freiberuflers. Hierauf gehen wir später noch ein.
Sie als Antragsteller für den Darlehensvertrag sind verpflichtet, Ihr Einkommen nachzuweisen. Die Bank wird entsprechende Belege einfordern.
Gleichzeitig fordert die Bank eine sogenannte Bonitätsauskunft bei der Schufa an. Hieraus geht hervor, ob Sie beispielsweise in der Vergangenheit Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht vollständig nachgekommen sind.
Je schlechter die Auskunft über Ihre Bonität ausfällt, desto geringer sind Ihre Chancen, dass die Bank den Kreditantrag bewilligt.
Ein weiterer wichtiger Faktor für die Bewilligung eines Kredits für den Kauf einer Eigentumswohnung ist, dass Sie einen unbefristeten Arbeitsvertrag vorlegen können.
Die Einkommenshöhe ist entscheidend
Natürlich kann die Bank Ihren Kreditantrag nur bewilligen, wenn sichergestellt werden kann, dass Ihr Einkommen ausreicht. Deshalb setzt der Kreditgeber immer ein Mindesteinkommen voraus.
Dieses kann sich beispielsweise aus Lohn, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung oder regelmäßigen Rentenbezügen zusammensetzen. Hingegen werden Sozialleistungen, unter die beispielsweise das Arbeitslosengeld oder das Krankengeld fallen, nicht zum anrechenbaren Einkommen hinzugerechnet.
Die Einkommensnachweise
Damit der Kreditgeber das gesamte Einkommen überprüfen kann, müssen Sie entsprechende Nachweise erbringen. Die meisten Banken fordern folgende Unterlagen an:
- Arbeitnehmer oder Beamter
Wenn Sie Arbeitnehmer oder Beamter sind, müssen Sie zum Nachweis die Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate einreichen. Außerdem verlangen viele Banken den letzten Einkommensteuerbescheid.
- Selbstständige und Freiberufler
Hier gelten verschärfte Bedingungen, da Selbstständige und Freiberufler aufgrund ihrer unvorhersehbaren Einkommenssituation als „höheres Risiko“ gelten.
Wenn Sie Freiberufler oder Selbstständiger sind, müssen Sie unter anderem die Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre vorlegen. Außerdem verlangen die Banken betriebswirtschaftliche Auswertungen sowie eine aktuelle Bilanz.
Zudem müssen Sie nachweisen, wie lange Sie bereits selbstständig oder freiberuflich tätig sind.
- Rentner
Als Rentner müssen Sie den aktuellen Rentenbescheid sowie den letzten Einkommensteuerbescheid einreichen.
Alle weiteren Einnahmen sowie das bestehende Eigenkapital sind entsprechend unter Vorlage geeigneter Dokumente zu belegen:
- Kontoauszüge
- Bausparverträge
- Sparbücher
- Mieteinnahmen
- Einnahmen aus Kapitalerträgen
Das Eigenkapital
Ein weiterer wichtiger Faktor für eine Zusage zur Finanzierung durch die Bank ist die Höhe des Eigenkapitals. Je höher dieses liegt, desto besser stehen Ihre Chancen, dass die Bank den Darlehensantrag bewilligt.
Zwar gibt es auch Banken, die ohne jegliches Eigenkapital einer Finanzierung zustimmen. Sie müssen dann jedoch mit längeren Laufzeiten, höheren monatlichen Raten und in erster Linie mit sehr hohen Zinsen rechnen. Außerdem müssen Sie möglicherweise weitere Sicherheiten erbringen. Hierzu kann beispielsweise die Hinterlegung einer Lebensversicherung gehören.
Wir empfehlen, dass Sie mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme in Form von Eigenleistungen aufbringen können. Besser ist ein Satz zwischen 30 und 40 Prozent.
Einreichen von Unterlagen zum Objekt
Die finanzierende Bank wird ihre Entscheidung immer auch davon abhängig machen, ob Sie alle benötigten Unterlagen vorlegen können. Hierzu gehören neben den Einkommensnachweisen sämtliche Unterlagen des Hauses, die für die Finanzierung relevant sind.
- Grundbuchauszug
- Lageplan
- Grundriss
- Berechnung der Wohnfläche
- Wertgutachten der Eigentumswohnung
- Entwurf des Kaufvertrages
- Teilungserklärung
- Fotos der Eigentumswohnung (damit sich die Bank einen Überblick über den Zustand der Immobilie machen kann)
- Kostenvoranschläge oder Schätzungen zu Bauvorhaben, die im Rahmen des Darlehens abgedeckt werden sollen
- Aufstellung über die Kaufnebenkosten wie Makler- und Notarkosten
- Baubeschreibung und Baukostenrechnung bei einer neu gebauten Eigentumswohnung
- Aufstellung aller Einnahmen
- Aufstellung aller Ausgaben wie beispielsweise Unterhaltszahlungen, weitere bestehende Kreditverträge, derzeitige Miete und Lebenshaltungskosten
Kreditzusage oder -Absage?
Die Bank wird sämtliche Unterlagen überprüfen und Ihnen entsprechend eine Zu- oder Absage erteilen.
Kommt es zu einer Zusage, können Sie den Darlehensvertrag unterschreiben. Sie sollten diesen jedoch ggf. vor Unterzeichnung von der Verbraucherzentrale oder von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, um unnötige Kosten und fehlerhafte Klauseln zu vermeiden.
Generell empfehlen wir Ihnen, mehrere Kreditangebote einzuholen. Vor allem, wenn Sie Freiberufler oder Selbstständiger sind, sollten Sie die Kreditangebote sehr genau vergleichen, denn die meisten Banken erhöhen bei bestehender Selbstständigkeit oder Freiberuflichkeit den Zinssatz.
