Der Verkehrswert oder Marktwert entscheidet den aktuellen Kaufpreis einer Immobilie oder eines bebauten oder unbebauten Grundstücks. Ein sogenanntes Verkehrswertgutachten dient dazu, für Verkäufer oder Käufer den voraussichtlichen Marktwert eines Gebäudes oder eines Grundstücks festzustellen. Ein Verkehrswertgutachten ist oft auch rechtlich vorgeschrieben, etwa bei Vermögensauseinandersetzungen oder als Orientierungshilfe bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Der Verkehrswert ist bestimmt durch
- den Zeitpunkt der Ermittlung (der sogenannte Wertermittlungsstichtag)
- die Beschaffenheit und Eigenschaften eines Grundstücks (wie Bebauung oder Erschließung)
- bei Immobilien: die Größe, Zustand und Raumaufteilung
- die rechtlichen Gegebenheiten wie Wohnrecht oder Wegerecht
Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung des Verkehrswertes werden persönliche Verhältnisse oder Umstände.
Erstellung eines Verkehrswertgutachten
Sowohl Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie können freiwillig ein Verkehrswertgutachten bei einem Bausachverständigen in Auftrag geben. Dieses Gutachten enthält nicht nur schriftliche Dokumente und Fotos zum aktuellen Zustand der Immobilie. Meist liegt auch eine Sachverständigenschätzung bei, welche über die Kosten zur Beseitigung von sichtbaren Schäden und Mängeln Auskunft gibt.
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens dient unter anderem der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Dies ist eine deutsche Institution und seit 1960 ein unabhängiges Gremium für mehr Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Dieses Gremium sammelt alle relevanten Daten zur Wertermittlung zur Analyse und bringt sie anschließend zur Veröffentlichung. Sie sind eine wesentliche Grundlage für die Verkehrswertgutachten von privaten Sachverständigen oder für Beleihungswertgutachten der Banken.
Verpflichtendes Verkehrswertgutachten
Bei einigen Anlässen ist ein Verkehrswertgutachten zwingend notwendig, was in den Anforderungen des § 194 Baugesetzbuches definiert ist. Dieses Gutachten ist Pflicht bei
- rechtlichen Auseinandersetzung vor Gericht (wie etwa bei Scheidungsfällen mit Vermögensauseinandersetzungen)
- Wertermittlung im Falle einer Erbschaft
- erzwungener Vermögensaufteilung
- Zwangsversteigerungen
- Wertermittlung für steuerliche Zwecke (beispielsweise Erbschafts- und Schenkungssteuer)
- Wertermittlung für Bilanzierungszwecke
- Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt
In diesen Fällen muss das Verkehrswertgutachten durch vereidigte Gutachter erstellt werden für die rechtliche Relevanz vor Gericht. Als Entscheidungsgrundlage zum Kauf oder Verkauf von Immobilien genügt ein einfaches Sachverständigengutachten.
Gutachten-Kosten
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können grundsätzlich zwischen dem Auftraggeber und dem Gutachter frei verhandelt werden. Die betreffenden Mindest- und Höchstsätze sind durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt.
Das Honorar richtet sich weitgehend nach dem zu erwartenden Verkehrswert und es können auch Aufschläge berechnet werden. Diese Aufschläge betreffen besonders komplizierte Bewertungen oder wenn überdurchschnittlich umfangreiche Daten zur Immobilie erfasst und ausgewertet werden müssen. Weiters fällt die Umsatzsteuer zu den Gebühren an.
