Umlagefähige Nebenkosten

Für jeden Immobilienbesitzer, sei es ein Haus oder eine Eigentumswohnung, fallen regelmäßig Erhaltungskosten an. Die Vermieter von Immobilien können allerdings bestimmte Ausgaben auf die Mieter umlegen. Jedoch gilt das nicht für alle anfallenden Kosten. Die Betriebskostenverordnung legt fest, welche Aufwendungen als umlagefähige Nebenkosten gelten, welche der Mieter tragen muss. Dies sind hauptsächlich jene unvermeidlichen Kosten für Immobilien, wie etwa für Grundsteuer, Wasser und Müllabfuhr. Derartige unvermeidliche und umlagefähige Nebenkosten sind im Mietvertrag als Betriebskosten zusammengefasst, was rechtlich ausreichend ist. Weitere Ausgaben für ein Haus oder eine Wohnung müssen jedoch ausdrücklich im Vertrag zwischen Vermieter es mit dem Mieter enthalten sein. Ohne Vertragsvereinbarung muss der Mieter keine weiteren Nebenkosten entrichten und diese gelten als mit der Miete abgegolten.

Umlagefähige Nebenkosten

Die Betriebskostenverordnung zählt alle umlagefähige Nebenkosten auf, welche meist unter dem Oberbegriff Betriebskosten in einem Mietvertrag zusammengefasst sind. Es ist nicht notwendig, die einzelnen Posten konkret im Mietvertrag zu erwähnen.

• Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), jedoch nicht Hypothekengewinnabgabe, Straßenausbaubeiträge
• Kosten der Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Grundgebühren, Kosten für Wasserzähler sowie deren Wartung und Eichung)
• Entwässerung (Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe), jedoch nicht jene einer Wasserrohrverstopfung
• Heizungskosten (Kosten für Brennstoffe, deren Lieferung, Betriebsstrom, Bedienungsaufwand, Überwachung und Wartung der Heizungsanlage und deren regelmäßige Prüfung und Reinigung, Immissionsschutzmessungen)
• Warmwasserkosten (Kosten für Erwärmung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten)
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlagen
• Kosten für einen Aufzug (Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Wartung der Anlage, Prüfung der Betriebsbereitschaft und –sicherheit)
• Straßenreinigung und Müllabfuhr (Betriebskosten von Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen, Beseitigung von Eis und Schnee, Streusalz), jedoch nicht jedoch Anschaffung von Geräten zur Schnee- und Eisräumung, Reinigung der
• Mülleimer und Sperrmüllbeseitigung
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung (prophylaktische, regelmäßig anfallende Maßnahmen für von allen Mietern genutzter Gebäudeteile wie Flure, Treppen, Keller, Speicher, Waschküche, Aufzug; Kosten für Putzmittelkosten), jedoch nicht Putzgerätekosten, Sonderreinigungskosten, Fassadenreinigung oder einmalige Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege (Pflege und Erneuerung nicht öffentlich zugänglicher Grünflächen und Spielplätzen, wie etwa Baumschnitt und Unkrautbeseitigung), jedoch nicht bei ausschließlicher Gartennutzung durch einen einzelnen Mieter
• Stromkosten für Allgemeinbeleuchtung (gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile, Tiefgarage, Parkplätze, Betriebskosten für Notstromaggregat), jedoch nicht Anschaffungskosten für Lampen und Glühbirnen
• Schornsteinreinigung (Schornsteinfegegebühren, wenn nicht schon Bestandteil der Heizkosten)
• Sach- und Haftpflichtversicherungen (wie etwa Feuer-, Strom-, Wasser- und sonstige Elementarschädenversicherung, Glasversicherung, Gebäude-Haftpflichtversicherung), jedoch nicht Privathaftpflichtversicherung, Reparaturversicherung oder Mietausfallversicherung des Vermieters
• Kosten für den Hauswart (Vergütung, Sozialbeiträge, Arbeitskleidung, die verbilligte Zurverfügungstellung einer Wohnung), jedoch nicht Materialaufwendungen, Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung
• Kosten für Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz (Betrieb, Wartung, fachgerechte Einstellung, monatliche Grundgebühren), jedoch nicht Netz-Anschlusskosten oder die Kosten für einen Sperrfilter
• Kosten einer gemeinschaftlichen Wascheinrichtung (Waschmaschinen-Betriebsstrom, Überwachung, Prüfung, Wartung und Reinigung sowie Kosten der Wasserversorgung, falls nicht bereits in der Wasserkosten enthalten)
• Sonstige Betriebskosten: Alle weiteren umlagefähigen Betriebskosten, wie etwa
  • Wartungskosten einer Blitzschutzanlage
  • regelmäßige Dachrinnenreinigung
  • Fassadenreinigung
  • Wartungskosten für Feuerlöscher
  • Dichtigkeitsprüfungen von Gasleitungen
  • Reinigungskosten für Lichtschächte
  • Vergütung für einen situationsbedingt erforderlichen Pförtner
  • Wartungskosten einer Rauchabzugsanlage und Rauchmelder
  • Betriebskosten für ein allen Mietern zugängliches Schwimmbad, einer Sauna oder einem Fitnessraum

Nicht umlegbare Nebenkosten

Folgende Nebenkosten dürfen nicht vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt werden:

• Verwaltungskosten des Vermieters
• Hausverwaltung
• Bildung von Instandhaltungsrücklagen eines Wohnungseigentümers
• Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten der Immobilie
• Bewachungskosten der Immobilie
• Kostenaufwand für leerstehende Räumlichkeiten
• Kosten für Arbeitsmittel und Geräte
• Bereitschaftsdienst der Hausverwaltung
• Überprüfung des Gesamtzustandes des Grundstücks
• Abhaltung von Mietersprechstunden