Staffelmieten

Bei einer sogenannten Staffelmiete ist schon im Vorhinein festgelegt, dass sich die Miete in bestimmtem Umfang zu bestimmten Zeitpunkten erhöht. Es muss mindestens eine Staffel zwischen Vermieter und Mieter vereinbart sein, um von einem Staffelmietvertrag zu sprechen. Dem Vermieter garantiert ein derartiger Vertrag steigende Mieten und schafft Planungssicherheit. Auch in unbefristeten Mietverträgen können Staffelmieten vereinbart sein. Dem Mieter drohen durch die Staffelmiete jedoch Nachteile, daher sollten einige Dinge vor der Unterschrift geklärt werden. In Deutschland regelt § 557a BGB die Bedingungen und Voraussetzungen, unter welchen Staffelmieten gestattet sind.

Regelung für Staffelmieten

• Schriftform: Eine Staffelmieten-Vereinbarung muss immer schriftlich sein, die sowohl Vermieter als Mieter unterschreiben müssen.
  Miete als Geldbetrag: Die Erhöhung der Miete muss immer als tatsächlicher zu entrichtender Euro-Betrag im Vertrag stehen. Ein Prozentbetrag oder ein Quadratmeterpreis als Angabe ist nicht zulässig.
• Mindeststaffel von einem Jahr: Der Zeitraum zwischen den Erhöhungen muss jeweils mindestens ein Jahr sein. Kürzere Staffeln als ein Jahr sind für Mieterhöhungen unzulässig, jedoch kann der Vermieter auch in längeren Zeitabständen als ein Jahr erhöhen.
• Keine weiteren Erhöhungen: Abgesehen von den vereinbarten Staffeln darf es im selben Zeitraum keine weitere Erhöhung der Miete geben. Dies gilt auch bei Modernisierungen in diesem Zeitraum, jedoch sind die Betriebskosten von dieser Regelung ausgenommen.
• Mietpreisbremse bei Staffelmiete: Gilt im fraglichen Wohngebiet die Mietpreisbremse, muss diese auch bei der Staffelmiete beachtet werden. Die jeweilige Mietpreisbremse gilt auch für die einzelnen Staffeln.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt bei der Staffelmiete grundsätzlich keine Rolle. Die Ausgangsmiete darf aber auch bei einem Staffelmietvertrag nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch darf der Vermieter bei Wohnraumknappheit die Miete nicht zu weit in die Höhe treiben: Übersteigt die Staffel wesentlich mehr als 20 Prozent, ist eine solche Vereinbarung nichtig, es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt die Staffel über 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um Mietwucher und ist eine Straftat.

Anders als bei anderen Mieterhöhungen gilt bei Staffelmieten die Kappungsgrenze nicht. Das bedeutet, der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren auch um mehr als 20 Prozent erhöhen.

Kündigungsausschluss

Oft kommt in einem Staffelmietvertrag gleichzeitig ein Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht vor. Dieser ist allerdings längstens für vier Jahre zulässig. Bei Ablauf der Vierjahresfrist muss der Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen dürfen. Ein Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren ist unwirksam, der Mieter kann jederzeit fristgemäß kündigen.