Für einen Vermieter kann es viele Gründe geben, ein Mietverhältnis zu beenden. Fehlende Zahlungsmoral eines Mieters oder andauernde Störung des Hausfriedens sind häufige Ursachen. Jedoch gilt es bei der Kündigung einige Regeln zu beachten. So kündigen Sie Mietern richtig und können Ihre Ansprüche durchsetzen.
Häufige Kündigungsgründe
Laut Gesetz hat der Vermieter bei berechtigtem Interesse das Recht, dem Mieter zu kündigen. Darunter fallen Eigenbedarf und anderweitige wirtschaftliche Verwertung seitens des Vermieters. Weit häufiger ist jedoch Pflichtverletzung seitens des Mieters. Dies sind beispielsweise
Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung: Hier ist sogar eine fristlose Kündigung möglich, wenn es einen Rückstand von zwei Monatsmieten gibt. Jedoch ist die Räumungsklage unwirksam, wenn der Mieter die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten begleicht.
Störung des Hausfriedens und Verstoß gegen die Hausordnung, welche der Vermieter dokumentieren kann. Das ist beispielsweise
wiederholte nächtliche Ruhestörung
Beleidigung und Bedrohung von Nachbarn und Vermieter
tätliche Angriffe und vorsätzliche Sachbeschädigungen
üble Nachrede
Vernachlässigung der Mietsache, wie etwa Verursachung von Brandgefahr oder
unerlaubte Veränderungen an der BausubstanzUnerlaubte Untervermietung: Hier kann der Vermieter nach einer Abmahnung kündigen.
Rechtskräftige Kündigung
Bei der Kündigung eines Mietvertrags muss der Vermieter die Form einer rechtskräftigen Kündigung beachten. So kündigen Sie Mietern richtig:
unbedingte Schriftform
Nennung aller im Mietvertrag genannten Personen als Empfänger
Adresse der Wohnung
Ort und Datum der Kündigung
Kündigungsgrund
eigenhändige Unterschrift vom Vermieter
beweissichere Zustellung (Bote, Einschreiben)
Abmahnung
Eine Abmahnung vor der Kündigung ist dann erforderlich, wenn es um Verstöße gegen die Hausordnung, Störung des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung oder Tierhaltung geht. Auch eine Zahlungsverzögerung sollte zunächst nur eine Abmahnung zur Folge haben. Die Abmahnung ist an keine Form gebunden, sollte aber am besten schriftlich erfolgen.
Gesetzliche Kündigungsfristen
Wenn es keine fristlose Kündigung ist, gelten bei ordentlichen Kündigung folgende Fristen:
Mietverhältnis unter fünf Jahren: drei Monate
Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren: sechs Monate
Mietverhältnis von mehr als acht Jahren: Frist von neun Monaten
Räumungsklage
Weigert sich ein Mieter, der rechtsgültigen Kündigung Folge zu leisten, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einbringen. Hier prüft das Gericht zuerst, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Ist dies der Fall, beauftragt der Vermieter einen Gerichtsvollzieher. Dennoch kann eine Zwangsräumung von der Klage bis zur Räumung mehrere Monate bis zu mehreren Jahren dauern. Die Kosten dafür trägt vorerst der Vermieter, darf das Geld jedoch von den ehemaligen Mietern zurückfordern. Bei Mietrückständen oder schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters darf der Vermieter eine Räumungsklage parallel zur Kündigung einreichen.
