Ein Kaufvertrag für den Hauskauf ist für gewöhnlich bindend. Besonders nach erfolgter notarieller Beglaubigung ist ein Rücktritt aus dem Immobilienkaufvertrag nicht so einfach. Unter bestimmten Umständen können sowohl Käufer und Verkäufer vom Rücktrittsrecht Gebrauch machen. Meist ist eine Rückabwicklung jedoch aufwendig und kostet viel Zeit und Geld. Für die Rückabwicklung eines Kaufvertrags wichtig ist die Klärung des Rücktrittrechts.
Rücktrittsrecht und Widerrufsrecht
Bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag unterscheidet man vertragliches und gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist ein Rücktrittsrecht bereits im Vertrag aufgenommen, hat es Vorrang. Hier steht schon im Vertrag, unter welchen Umständen der Käufer oder Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten kann und wie sie die Gegenseite dafür entschädigen müssen. Ein bereits vertraglich geregelter Rücktritt kann also einiges vereinfachen. Das gesetzliche Rücktrittsrecht gilt immer dann, wenn kein vertragliches Rücktrittsrecht besteht und muss nicht im Kaufvertrag stehen. Jedoch muss vor dem Rücktritt jene Vertragspartei, die für den Rücktrittsgrund verantwortlich ist, eine Mahnung und eine Frist zur Nacherfüllung erhalten.
Das Widerrufsrecht unterscheidet sich etwas vom Rücktrittsrecht. Auch das kann auf freiwilliger Basis im notariellen Kaufvertrag stehen. Es ermöglicht beiden Seiten, innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen den Vertrag zu widerrufen. In der Realität findet das Widerrufsrecht jedoch eher selten Anwendung.
Rücktritt des Käufer
Ein Rücktritt aus dem Immobilienkaufvertrag kann für den Käufer folgende Gründe haben:
- Die Immobilie ist mit unübertragbaren Schulden des Verkäufers belastet
- Es gibt Mängel und Schäden an der Immobilie, die der Verkäufer dem Käufer vor dem Verkauf verschwiegen hat (arglistige Täuschung). Hier muss der Käufer allerdings die Arglist des Verkäufers beweisen können, nur ein Verdacht genügt nicht.
Der Käufer kann jedoch nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die Finanzierungszusage der Bank scheitert. Daher sollte ein Kaufvertrag erst dann zur Unterschrift gelangen, wenn die Finanzierung feststeht.
Rücktritt des Verkäufers
Bei dem Verkäufer kommt es zu einem Rücktritt aus dem Immobilienkaufvertrag meist aus folgenden Gründen:
- Der Käufer kommt seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach. Hier hat der Verkäufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Er kann auch für den Verkauf angefallene Kosten wie Makler- und Notargebühren vom Käufer zurückverlangen. Dieser Rücktritt wegen Zahlungsverzuges gilt nur für den Verkäufer, der Käufer kann nicht aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten zurücktreten.
- Der Käufer hat an der Immobilie vertragswidrige bauliche Veränderungen vorgenommen.
Schadensersatzansprüche
Nach einem Rücktritt vom Kaufvertrag können Schadensersatzansprüche entstehen. Dieser Schadensersatz soll einen Schaden durch die Pflichtverletzung einer Partei ausgleichen. Die Höhe des Schadensersatzes hängt jedoch von Kaufpreis, Rücktrittsgrund und Art des Schadens für Käufer oder Verkäufer ab. Dieser Schadenersatz kann beinhalten:
- Rechtsverfolgungskosten
- Kosten für das Aufsetzen und Rückabwickeln des Kaufvertrages beim Notar
- Den Differenzbetrag, sollte der Verkäufer die Immobilie für einen geringeren Betrag verkaufen müssen.
- Entgangenen Gewinn und Vermögensvorteile
- Den Mietwertvorteil des Käufers bereits aus der Immobilie, sollte er bereits in die nicht bezahlte Immobilie eingezogen sein.
Alternativen zum Rücktritt
Um die weitreichenden Rechtsfolgen durch einen Rücktritt aus dem Immobilienkaufvertrag zu vermeiden, gibt es auch Alternativen:
- Anfechtung des Kaufvertrags wegen Täuschung oder Irrtum
- Minderung des Kaufpreises, wenn nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel oder Schäden entdeckt werden.
- Zwangsvollstreckung, falls der Käufer der Zahlungspflicht nicht nachkommt. Jedoch muss im Kaufvertrag die sogenannte Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung vereinbart sein.
- Klageverfahren auf Zahlung des Kaufpreises, wenn keine Zwangsvollstreckung im Kaufvertrag vereinbart ist.
