Eine Rückauflassungsvormerkung dient grundsätzlich dem Schutz eines Eigentümers einer Immobilie oder eines Grundstücks vor dem Fall, dass der neue Eigentümer die Immobilie ungewollt weiterverkauft. Eine derartige Klausel besagt, dass das Eigentum nur mit Zustimmung des alten Eigentümers und unter Einhaltung vorab festgelegter Bedingungen übertragen werden kann. Kommt es zu Verstößen gegen diese Vormerkung, erhält der frühere Eigentümer sein Haus oder Grundstück zurück. Vielfach sind es auch Städte und Gemeinden, welche sich durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch beziehungsweise im Kaufvertrag gegen Bebauungsplan-Verstöße absichern. Rücksichtslose Bauherren können so juristisch belangt und deren Eigentumsrecht annulliert werden.
Definition als Kaufvertrag
Die Rückauflassungsvormerkung entspricht einer Rückübertragung von Waren. Wenn Sachen und Waren im Rahmen eines gescheiterten Vertrags zu Unrecht zunächst an den Käufer gingen, müssen sie an den Übertragenden oder Verkäufer auf Grund der Sach- und Rechtslage wieder zurückgegeben werden. Die im Kaufvertrag getroffene Vereinbarung über einen Rückerwerb eines Grundstücks gilt rechtlich als aufschiebend bedingter Kaufvertrag. Die Bedingung betrifft die Ausübung des Wiederkaufsrechts.
Inhalt der Rückauflassungsvormerkung
Der Inhalt einer Rückauflassungsvormerkung lässt sich grundsätzlich individuell gestalten, dazu gibt keinerlei gesetzliche Vorschriften. Es ist daher wichtig, konkrete und deutliche Formulierungen zu beinhalten. Die Rückauflassungsvormerkung ist in jedem Fall ein schuldrechtlicher Anspruch, der notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann.
Die häufigsten Bedingungen, die mit Rückauflassungsvormerkungen verknüpft sind:
- Pflege des Verkäufers
- Wohnrecht auf Lebenszeit
- Fortführung eines Unternehmens
- Vererbbarkeit der Rückauflassungsvormerkung
Zweck der Rückauflassungsvormerkung
Meistens schützt eine Rückauflassungsvormerkung vor
- unerwünschter Weiterveräußerung oder Weiterschenkung eines Hauses oder Grundstücks
- finanzieller Belastung eines Hauses oder Grundstücks
- der Übergabe an Gläubiger bei Insolvenz des neuen Eigentümers
Eine derartige Klausel im Kaufvertrag kommt oft in Verbindung mit einer vorweggenommenen Erbfolge oder beim Verkauf von Grundstücken durch Städte und Gemeinden vor. Privatpersonen nehmen die Möglichkeit einer Rückauflassungsvormerkung in Anspruch, wenn es etwa um die Weiterführung eines Betriebs geht, um Scheidung oder Wiederverehelichung oder um Sicherstellung, dass eine Immobilie im Familienbesitz bleibt. Notwendig für die Wirksamkeit der Rückauflassungsvormerkung ist in allen Fällen die Eintragung in das Grundbuch.
Kosten einer Rückauflassungsvormerkung
Eine Rückauflassungsvormerkung ist erst dann rechtlich bindend, wenn sie in das Grundbuch in die Abteilung 2 „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen ist. Dazu fallen Gebühren an das Grundbuchamt und den Notar an, denn die Eintragung verlangt eine notarielle Urkunde über die Auflassung und eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes. Die Kosten hängen daher stets vom Eintragungswert ab.
Löschung der Vormerkung
Eine Rückauflassungs-Vormerkung lässt sich unter bestimmten Bedingungen auch löschen. Dies ist nur mit der Einwilligung des Käufers möglich. Die Löschung kann nur in dem Fall erfolgen, wenn Kaufvertrag als solcher letztendlich platzt, beispielsweise weil der Käufer die Anschaffung doch nicht finanzieren kann. Üblicherweise erlischt eine Auflassungsvormerkung für einen nicht übertragbaren und nicht vererblichen Anspruch erst mit dem Tod des Gläubigers.
