Ein Vermieter kann grundsätzlich die Kosten für die Erhaltungsaufwendungen der betreffenden Immobilie in voller Höhe von der Steuer absetzen. Dies können Kosten für kleinere Reparaturen wie einen neuen Farbanstrich oder auch für größere Projekte wie ein neues Dach sein. Modernisierungen und Renovierungskosten für vermietete Immobilien absetzen können Vermieter als sogenannte Werbungskosten. Dies ist allerdings nur im Jahr der Bezahlung in voller Höhe möglich. Fallen Kosten nicht unter den Erhaltungsaufwand, sondern unter den Herstellungsaufwand, ist ein Steuervorteil über mehrere Jahre möglich.
Erhaltungsaufwand
Unter den Erhaltungsaufwand fallen alle Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen einer Immobilie. Die modernisierten oder neuen Gebäudeteile müssen die alten Teile in vergleichbarer Weise ersetzen. Es soll also nachweisbar die Verwendungs- oder Nutzungsmöglichkeit erweitert oder modernisiert erhalten bleiben. Einige Beispiele dafür wären die Erneuerung eines Badezimmers oder der Einbau mehrfachverglaster, einbruchssicherer Fenster in einem Altbau. In diesen Fällen bleibt die ursprüngliche Funktion und Nutzung erhalten.
Für Erhaltungsaufwendungen gibt es auch eine Vereinfachungsregel: Reparaturen oder Baukosten lassen sich bis zu 4.000 Euro im Jahr als Erhaltungsaufwand absetzen. Dafür genügen die Rechnungen und Nachweise der Sanierungen der Steuererklärung beizulegen und die Kosten dafür in Anlage V auf Seite 2 einzutragen.
Herstellungsaufwand
Umfangreiche Baumaßnahmen für eine Sanierung beziehungsweise Standardanhebung fallen für gewöhnlich eher unter Herstellungskosten. Beispiele dafür wären Errichtung von Außentreppen, einer neuen Heizungsanlage oder der nachträgliche Einbau von Fenstergittern, Markisen und Rollläden, einer Gemeinschaftsantenne oder Alarmanlage. Weiters fallen die Erweiterungen von Wohnraum eher unter den Herstellungsaufwand. Gelegentlich sind die Grenzen fließend. Eine einfache Erneuerung eines Dachs lässt sich über die Werbungskosten als Renovierungskosten für vermietete Immobilien absetzen. Beinhaltet die Dacherneuerung auch einen Ausbau nutzbarer Wohnfläche im Dachgeschoss, handelt es sich um Herstellungsaufwand. Hier lässt sich der Steuervorteil über mehrere Jahre verteilen, gemäß der sogenannten Nutzungsdauer des Hauses.
Machen Renovierungskosten über 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie aus und fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf an, sind dies ebenfalls keine Erhaltungsaufwendungen mehr. Diese darf der Vermieter also nicht unmittelbar im gleichen Jahr absetzen. Stattdessen gilt die Abschreibung für 2 Prozent der Gesamtkosten des Kaufpreises über 50 Jahre. Der Nachteil ist, dass nur ein Teil dieser Kosten über mehrere Jahre in der Steuererklärung angegeben werden kann.
