Der Ertragswert, welche der Vermieter durch Vermietung einer Immobilie erzielt, nennt sich Mietrendite. Die Rendite bei Immobilien berechnen sollten Kapitalanleger vor jeder Anschaffung. Diese Rendite hat eine wichtige Signalfunktion und ist ein besseres Anlagekriterium als der Preis einer Immobilie. Ein hoher Preis zeigt lediglich an, dass eine gewisse Knappheit an Angebot von Gütern oder Dienstleistungen besteht. Für die Berechnung der Mietrendite zählt das Verhältnis der Mieteinnahmen eines Jahres gegenüber der gesamten Ausgaben für eine Immobilie. Berechnen lassen sich sowohl die Brutto- als auch die Nettomietrendite.
Brutto-Mietrendite
Meist ist es die Brutto-Mietrendite, welche als Kennzahl beim Immobilienkauf herangezogen wird. Die Formel für die Brutto-Mietrendite lautet: Jahres-Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis und das Ergebnis multipliziert mit 100. Bei einer Mietrendite von 4 bis 6 Prozent im Jahr ist zu erwarten, dass sich eine vermietete Immobilie komplett selbst trägt. Als Orientierung für eine gute Investition gilt, dass die Mietrendite bei mindestens 5 Prozent liegen sollte.
Netto-Mietrendite
Eine Rendite bei Immobilien berechnen lässt sich auch unter Berücksichtigung aller weiteren Kosten, die bei der Anschaffung oder Vermietung einer Immobilie anfallen. Viele Aufwendungen wie etwa die Verwaltungskosten lassen sich nur zum Teil an Mieter weiterreichen, weshalb sie die Mietrendite schmälern. Die Netto-Mietrendite liefert daher eine genauere Ertragsdarstellung als die Brutto-Methode. Diese Netto-Berechnung bezieht neben dem Kaufpreis beispielsweise auch Steuern und Gebühren mit ein. Überdies vermindert sich der Jahresreinertrag über die Nettokaltmiete durch eine Reihe von vermieterseitigen Kosten.
Nettomietrendite Berechnung
Die Rendite bei Immobilien berechnen als Nettomietrendite berücksichtigt folgende Aufwendungen:
- Kaufpreis der Immobilie
- Grunderwerbsteuer, abhängig von der Region: in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent, anderswo 6,5 Prozent des Kaufpreises
- die Maklergebühren, abhängig von der Region zwischen 3,57 (Bayern) und 7,14 Prozent (Berlin) des Kaufpreises
- die Notargebühren (deutschlandweit etwa 1 Prozent des Kaufpreises)
- Grundbuchgebühren (deutschlandweit etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises)
- etwaige Gutachter- und Schätzungsgebühren
- etwaige Instandsetzungskosten
Die Berechnung des Jahresreinertrags berücksichtigt diverse Abzüge von den Jahresbruttomieteinnahmen, wie etwa
- nicht umlagefähige Betriebskosten, wie etwa Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizanlagen, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantenne oder TV-Kabelanschluss
- Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung und Hausmeister über das Hausgeld, welches etwa zwanzig bis dreißig Prozent der Nettokaltmiete beträgt
- Rückstellungen und Instandhaltungskosten: Leerstandszeiten, Reparaturen und Sanierungen
- Instandhaltungsrücklagen eines Gebäudes
Weitere Faktoren
Weitere Faktoren sind zu beachten, um die Rendite bei Immobilien berechnen zu können. Dies sind die unter anderem die regelmäßigen Mieterhöhungen auf positiver Seite, kostspielige Reparaturen und Mietnomaden auf negativer Seite. Alter und Lage der Immobilien spielen eine Rolle. Ein Neubau mit vier Prozent Bruttomietrendite ist daher wertvoller als ein jahrzehntealtes Haus mit derselben Rendite. Gebäude in mittleren Lagen gelten generell als gute Wertanlage und erfahren eine kontinuierliche Wertsteigerung. Zu berücksichtigen sind auch die Finanzierungskosten und die Zinsbindungsfrist für ein Immobilien-Darlehen.
