Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass alle Wohnungseigentümer das Recht haben, über ihr Eigentum alleine zu verfügen. Wenn nicht das Gesetz oder Rechte von Dritten entgegenstehen, kann jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Eigentümer können diese Wohnungen selbst bewohnen, aber auch vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Jedoch sind Wohnungseigentümer zugleich auch Teil einer Wohngemeinschaft mit gewissen Rechten und Pflichten. Die genannten Rechte von Dritten sind jene der Wohngemeinschaft, die eine Rolle spielen können, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten wollen. Da eine Eigentumswohnung nicht nur zur Selbstnutzung dient, sondern auch als Kapitalanlage zur Weitervermietung, ist es wichtig, die Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft zu kennen.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Das Sondereigentum dient ausschließlich dem Bewohner und Wohnungsbesitzer, die Eigentumswohnung ist also Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum hingegen dient der gemeinsamen Nutzung aller in einer Wohngemeinschaft. Gemeinschaftseigentum ist all jenes, was in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum deklariert worden ist. Dazu gehören zum Beispiel das Grundstück und einzelne Gebäudeteile, Fenster und Balkone, das Treppenhaus, Aufzüge, Zuwege und Wasserleitungen sowie Garten- und Parkanlagen, wenn diese Teil der Wohnanlage sind.
Die Teilungserklärung
In einer Wohngemeinschaft unterscheidet man zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum, was die sogenannte Teilungserklärung im Grundbuch festschreibt. Diese Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, wenn es um die Frage der Nutzungsrechte von Wohnungseigentum geht. In der Teilungserklärung können beispielsweise Einschränkungen bei der Weitervermietung, etwa für die Haltung von Haustieren oder die gewerbliche Nutzung von Wohnraum, festgehalten sein. Daran haben sich die Wohnungseigentümer und auch deren Mieter zu halten.
Die Teilungserklärung kann auch beinhalten, dass bestimmte Verfahrensvorschriften bei einer Vermietung einzuhalten sind. Ein Beispiel dafür ist, dass eine Vermietung von Wohnungseigentum der Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft bedarf. Andersherum ausgedrückt, wenn die Teilungserklärung keine derartige Einschränkung enthält, ist es nicht notwendig, für die Vermietung einer Eigentumswohnung die Wohnungsgemeinschaft um Erlaubnis zu fragen. Die Eigentümergemeinschaft darf auch einem Eigentümer das Vermieten ausschließlich zu Wohnzwecken nicht verbieten.
Die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung
Neben den Regelungen in der Teilungserklärung regelt die Gemeinschaftsordnung das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Eigentümer in einer Wohnanlage sind auch an dessen Gemeinschaftsordnung gebunden. Grundsätzlich kann deren Inhalt weitgehend frei gestaltet sein, doch müssen bestimmte Vorschriften verpflichtend festgehalten sein. Die Hausordnung regelt den Alltag in einer Wohnanlage für alle Bewohner, betrifft also Wohnungseigentümer ebenso wie Mieter oder Untermieter in einer Immobilie. Eine Hausordnung ist laut Wohneigentumsgesetzes zwingend für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich.
Verpflichtung den Mietern gegenüber
Es kann jedoch der Fall eintreten, dass eine Änderung in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung eintritt, nachdem bereits ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Diese Änderungen sind dennoch verpflichtend und der Vermieter muss diese gegenüber dem Mieter durchsetzen. Im Mietvertrag sollte also stehen, dass alle Bestimmungen der Wohneigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung Vorrang vor dem Inhalt eines Mietvertrages haben.
Zu beachten ist auch, dass der Eigentümer für das Verhalten seines Mieters vor der Eigentümervertretung verantwortlich ist. Er hat Forderungen und Beschwerden anderer Eigentümer gegenüber den eigenen Mietern durchzusetzen und muss darauf achten, dass diese die Regeln einhalten. Umgekehrt muss der Vermieter auch klarstellen, wie diese Regeln lauten und den Mietern mit einem Mietvertrag auch die Informationen zu Gemeinschafts- und Hausordnung zur Verfügung stellen.
