Die Frage der Mietminderung entfacht immer wieder Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern, was oft vor Gericht endet. Die Frage nach der Minderungsquote ist oft der Stein des Anstoßes. Hier bietet die sogenannte Mietminderungstabelle Abhilfe. Sie ist eine inoffizielle Sammlung von Gerichtsurteilen im Mietrecht. Es gibt mehrere Mietminderungstabellen wie etwa jene vom Deutschen Anwaltsregister. Diese Tabellen können Mieter nutzen, um sich einen Überblick zu den verschiedenen Minderungsquoten zu verschaffen, wie etwa bei Wasserschaden oder Schimmelbefall.
Inhalt einer Mietminderungstabelle
Eine Mietminderungstabelle fasst diverse Urteile zu Fällen der Mietminderung zusammen und bietet einen Überblick zu möglichen Minderungsquoten bei unterschiedlichen Schadensfällen. Im Zweifelsfall ist jedoch eine Beratung durch einen Mieterverein anzuraten. Alle Urteile befassen sich mit der Frage, in welcher Höhe eine Minderung der Bruttomiete bei Mängeln in einer Wohnstätte angebracht wären. Die Bruttomiete bezeichnet die Miete einschließlich aller Nebenkosten. Diese Tabelle gibt jedoch keinerlei Auskunft darüber, in welchen Fällen eine Mietminderung grundsätzlich in Betracht kommt. Bei derartigen grundsätzlichen Fragen helfen beispielsweise Mietervereine oder auch ein Rechtsanwalt. Eine Mietminderungstabelle dient daher nur der Orientierung, denn letztlich entscheiden die Umstände des Einzelfalls.
Arten von Mietminderungstabellen
Es gibt mehrere Mietminderungstabellen, wie etwa jene des Deutschen Anwaltsregisters. Die DAWR ist eine der bekanntesten und beinhaltet eine Auflistung von etwa 300 Mietminderungsgründen, den Urteilen und der jeweiligen Minderungsquote. Diese Auflistung der Gerichtsfälle in der Mietminderungstabelle orientiert sich nach dem Prozentsatz. Die Berechnung der Mietminderung erfolgt prozentual mit der Bruttomiete als Ausgangswert. Diese Bruttomiete umfasst die Grundmiete zusammen mit den Nebenkosten beziehungsweise mit den Vorauszahlungen für die Betriebs- und Heizkosten. Der Maximalsatz der Mietminderung ist 100 Prozent.
Neben der Minderungsquote sind auch die verschiedenen Mängel und die vergangenen Urteile aufgelistet. Das bedeutet, die Gerichte haben eine derartige Minderungsquote als für gerechtfertigt beurteilt.
Die Auflistung in einer derartigen Tabelle kann jedoch niemals vollständig sein. Sie dient jedoch als gute Richtlinie für Mieter und Vermieter für den eigenen, individuellen Fall.
Fälle für Mietminderung
Eine Mietminderungstabelle gibt mögliche Wohnungsmängel an, die Mietminderungen rechtfertigen oder die ein Gericht bereits beurteilt hat. Viele Mieterbeschwerden betreffen beispielsweise Schimmel, Feuchtigkeit, Lärm und Ruhestörung. Jene Fälle, die 100 Prozent Mietnachlass zusichern, drehen sich um die völlige Unbewohnbarkeit einer Wohnung. Dieser Zustand kann auf vielfältige Weise eintreten, beispielsweise durch
- Brand in der Küche
- Hochwasser
- vollständigen Ausfall der Elektrizitätsversorgung
- kompletten Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Beleuchtung, Küche und sonstiges
mit Giftstoffen belastete Raumluft (beispielsweise PCP, Lindan, Dichlorfluanid)
vollständigen Heizungsausfall in der Heizsaison - fehlende vertraglich zugesicherte Einrichtung bei Einzug, beispielsweise nicht vorhandene Einbauküche
- Mehrfachvermietung desselben Wohnraums (bei Einzug ist die Wohnung bereits von weiteren Personen belegt)
Sollte ein Mieter jedoch selbst die Unbewohnbarkeit verursacht haben, beispielsweise Sperre der Elektrizität aufgrund unbezahlter Rechnungen, besteht kein Anspruch auf Mietminderung.
Faktoren der Mietminderung
Die Höhe der Mietminderung hängt stets vom Einzelfall ab. Es gibt stets unterschiedliche Faktoren, wie etwa den Inhalt des Mietvertrags, die Art des Mangels und wer diesen Mangel verursacht hat, ob die Wohnung dauerhaft oder nur kurzzeitig unbewohnbar ist. Nicht jede Minderung lässt sich auf die gesamte Monatsmiete anwenden. Wenn ein Mieter die Minderungsquote zu hoch ansetzt oder die Mietminderung als unbegründet gilt, drohen Folgen. Dies kann neben dem Zahlen der Mietrückstände auch die fristlose Kündigung des Mietvertrags sein.
Bei der Mietminderung spielen viele Faktoren eine Rolle und es geht letztlich immer um die Umstände des Einzelfalls. Die Mietminderungstabelle selbst gibt keine Auskunft über die Voraussetzungen einer wirksamen Mietminderung oder deren Berechnung. Dennoch bietet schon die Auflistung an sich und die angegebene Höhe der Mietminderung wertvolle Rückschlüsse über mögliche Ansprüche.
