Wenn Vermieter die Wohnung modernisieren lassen, können sie laut Gesetz auch bis zu acht Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB). Doch gibt es für eine solche Mieterhöhung nach Modernisierung bestimmte Regeln. Eine Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß ankündigt. Nicht alle baulichen Veränderungen an dem Gebäude berechtigen auch zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung. Diese ist nur durch eine Verbesserung des Wohnzustands gerechtfertigt. Die Erhöhung darf auch nicht unzumutbar für einen Mieter sein, dann muss der Mieter diese dulden. Liegt jedoch ein Härtefall vor, kann der Mieter vom Widerrufsrecht Gebrauch machen.
Modernisierung und Instandsetzung
Nicht jede bauliche Veränderung in einer Wohnung bedeutet auch eine Modernisierung. Wenn es um Instandsetzungsmaßnahmen zum allgemeinen Erhalt des ordnungsgemäßen Wohnungszustands geht, dürfen diese den Mieter nichts kosten. Den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung zu erhalten obliegt den Pflichten des Vermieters.
Als Modernisierungen nach § 555 b Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 BGB sind all jene bauliche Maßnahmen, die zu einer Verbesserung des Wohnzustands führen. Dazu gehören
- Energiesparmaßnahmen (Einbau von Solaranlagen, bessere Dämmung)
- Wassersparmaßnahmen (Einbau von Wasserzählern)
- Maßnahmen zur Erhöhung der Wohnqualität oder des Gebrauchswerts der Immobilie, etwa durch Anbau eines Balkons
Ankündigung der Modernisierung
Der Vermieter ist verpflichtet, die Modernisierung mindestens drei Monate vor dem geplanten Beginn der Bauarbeiten anzukündigen. Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn und Dauer sowie die erwartete Mietsteigerung enthalten, überdies Hinweise auf Widerspruchsrecht des Mieters (§§ 555 c, II, d III S. 1 BGB). Verspätet sich die Ankündigung, muss auch die geplante Mieterhöhung verspätet erfolgen. Fehlt der Hinweis auf Widerspruchsrecht, ist die Ankündigung zwar wirksam, der Mieter kann dann formlos jederzeit Widerspruch erheben.
Ankündigung der Mieterhöhung
Auch die Mieterhöhung muss allen betroffenen Mietern eigens in einem gesonderten Schreiben in verständlicher und nachvollziehbarer Form mitgeteilt werden. Falls unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen in einzelnen Wohnungen anfallen, so müssen die Kosten je nach Umfang der Maßnahmen auch für jede Wohnung einzeln ermittelt werden. Die zusätzlichen Kosten für die Mieter und nicht dazuzählende Erhaltungsmaßnahmen müssen darin ausgewiesen sein. Die Mieterhöhung auf die Jahresnettokaltmiete darf maximal 11 Prozent der Modernisierungskosten betragen. Die Mieterhöhung tritt ab dem dritten Monat nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens in Kraft. Fehlt die ordnungsgemäße Ankündigung oder ist die Erhöhung mehr als 10 Prozent höher als die angekündigte, verschiebt sich diese Frist um sechs Monate.
Eingeschränkte Mieterhöhung
Die gesetzlichen Bestimmungen legen fest, dass der Mieter die Erhöhung der Miete gemäß § 555 d BGB auch dulden muss, es sei denn, ein Härtefall liegt vor. Dafür muss der Mieter die Umstände nach Erhalt des Modernisierungsschreibens ankündigen und beweisen, wofür er bis zum Ablauf des darauffolgenden Monats Zeit hat.
Ein Härtefall liegt vor, wenn die Lebensbedingungen des Mieters durch eine Mieterhöhung spürbar beschränkt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, dies zu berücksichtigen und die Mieterhöhung zu unterlassen oder zu beschränken.
Einschränkungen für Mieterhöhung gibt es auch bei Indexmieten und Erhöhungen sind bei Staffelmieten völlig ausgeschlossen (§ 557 b II S. 2 BGB).
Sonderkündigungsrecht
Der Mieter hat auch Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung, wovon er direkt nach der Ankündigung Gebrauch machen darf. Kündigen kann der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats; die Kündigung selbst wird mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine Kündigung ausgeschlossen ist.
