Wenn es um Wohneigentum geht, ist meist sehr viel Geld im Spiel. Und das hat gerade bei größeren Objekten mit vielen Wohnungseigentümern immer wieder für Zoff gesorgt. Weil vieles nur einstimmig beschlossen werden konnte, wurden oft dringende Investitionen aufgeschoben, weil einer der Eigentümer seine Zustimmung verweigert hatte. Dies führte unter dem Strich dazu, dass viele Anlagen einen Wertverlust erlitten, weil dringend notwendige Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden konnten. Denn in den Eigentümerversammlungen sorgten beispielsweise folgende Punkte immer wieder für regen Diskussionsstoff: Rücklagenbildung für Sanierungen und Reparaturen und die Verteilung der Betriebskosten. Deshalb novellierte die deutsche Bundesregierung das Wohneigentumsrecht, seit 1. Juli sind die Änderungen in Kraft. Das Fazit der Reform: Verstärkt werden nun Mehrheitsbeschlüsse zugelassen.
Hier reicht die einfache Mehrheit
Die einfache Mehrheit wird bei Eigentümerversammlungen ganz einfach bestimmt: Wenn mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden, gilt der Beschluss als mit einfacher Mehrheit angenommen. Stimmenthaltungen werden nicht gewertet.
Gerade wenn es um die laufenden Kosten geht, reicht eine einfache Mehrheit aus, um einen gültigen Beschluss zu fassen. Betroffen ist dabei beispielsweise die Abrechnung für die Betriebs – sowie Verwaltungskosten. So war es vor der Novellierung des Gesetzes vorgeschrieben, dass die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen erfolgt, statt nach dem Verbrauch von einem. Seit der gesetzlichen Neuregelung kann die Eigentümergemeinschaft aber beschließen, dass sich die Abrechnung nach dem Verbrauch richtet. Die Kosten für Wasser und Abwasser können etwa jetzt nach dem Verbrauch in der Rechnung aufgeschlüsselt werden. Dafür reicht die einfache Mehrheit aus.
Dafür reicht die einfache Mehrheit nicht
Modernisierungen sind gerade bei großen Wohnanlagen immer wieder erforderlich. Schließlich sparen die Mieter jeden Monat bares Geld, wenn beispielsweise eine moderne Heizungsanlage eingebaut ist und die Energiekosten damit spürbar sinken. Ein Beispiel dafür: Zwingend erforderliche Modernisierungen konnten nicht beschlossen und durchgeführt werden, weil sich einer der Eigentümer vehement dagegen sperrte. Nach dem neuen Gesetz reicht dafür auch eine Mehrheitsentscheidung aus, jedoch ist eine so genannte qualifizierte Mehrheit erforderlich, das heißt, dass drei Viertel aller Eigentümer für die Maßnahme sein müssen. Auch die Umlegung von Kosten für die Modernisierung wird in diesem Gremium beschlossen, allerdings auch nicht mit der einfachen Mehrheit.
So werden Beschlüsse gefasst
Der Hausverwalter muss mindestens einmal pro Jahr zur Wohnungseigentümerversammlung einladen. Diese ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Gesamt-Stimmen bei der Versammlung vertreten sind. Nur unter dieser Voraussetzung können gültige Beschlüsse gefasst. Erscheinen weniger Eigentümer, so kann der Verwalter zu einer zweiten Versammlung einladen, wo diese Einschränkung nicht gilt.
