Laut Gesetz können Vermieter ihre Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Einer dieser Gründe ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Wenn ein Vermieter die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt, darf er dem Mieter eine Kündigung aussprechen. Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf müssen Vermieter jedoch einige Regeln beachten.
Bedingungen für eine Kündigung
Wenn Vermieter ihre eigene Wohnung selbst nutzen und nicht mehr vermieten wollen, können sie eine Eigenbedarfskündigung vornehmen. Diese ist gesetzlich klar geregelt: Ein Vermieter darf die Mietwohnung nur für sich selbst, die Familienangehörigen oder die Angehörige seines Haushalts (Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern) beanspruchen.
Es gibt auch außerhalb der engen Verwandtschaft einen Personenkreis, für welchen eine Kündigung wegen Eigenbedarf gilt. Dies sind beispielsweise Kinder des nicht ehelichen Lebenspartners oder Pflegepersonal. Auf alle Fälle muss der Vermieter klarstellen, warum er die Wohnung für Eigenbedarf benötigt. Ein Vortäuschen eines Eigenbedarfs ist gesetzlich nicht gültig.
Fristen für die Kündigung wegen Eigenbedarf
Im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarf gelten für den Vermieter bestimmte Fristen und der korrekte Kündigungszeitpunkt. Die Kündigung wegen Eigenbedarf darf nicht bereits bei Beginn der Vermietung bekannt sein. Sollte dies jedoch bereits feststehen, ist der Vermieter verpflichtet, die Mieter vor jeglichem Vertragsabschluss darauf hinzuweisen. Ansonsten verliert der Vermieter das Recht auf Eigenbedarf. Unwirksam wird das Recht auf Eigenbedarf auch dann, wenn ein Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters nur wahrscheinlich, aber noch nicht sicher ist.
Überdies gilt die übliche gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten: Die Kündigung eines Vermieters wegen Eigenbedarf ist spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Besteht das Mietverhältnis bereits länger als fünf Jahre, beträgt die Frist für eine Mietvertragskündigung sogar sechs Monate. Sind es länger als acht Jahre, gilt es eine Frist von neun Monaten einzuhalten.
Sonderfälle
Zu den Sonderfällen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf gehört der Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus und die Eigenbedarfskündigung in einem Zweifamilienhaus. In ersterem Fall kommt es zur Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen. Hier kann der neue Eigentümer einer Wohnung vorerst nicht auf die Eigenbedarfskündigung zugreifen, sondern muss eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten. In einigen Bundeslämdern gilt eine Sperrfrist bis zu zehn Jahre.
Eine erleichterte Eigenbedarfskündigung gibt es in einem Zweifamilienhaus, wenn ein Vermieter dort lebt und die andere Wohnung vermietet. Hier kann der Vermieter den Mietvertrag jederzeit ohne Begründung kündigen. Jedoch verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses also auf sechs bis zwölf Monate.
