Welche Kündigungsfristen gibt es bei Mietswohnungen?
Sowohl Mieter als auch Vermieter können unter gewissen Umständen eine außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags geltend machen. Grundsätzlich gilt eine Kündigung vom Mietvertrag nur dann, wenn sie schriftlich auf Papier mit gültiger Unterschrift vorliegt. Sie ist also nicht gültig per Fax, per E-Mail oder mündlich. Im Brief genügt es jedoch, formlos die Kündigung vom Mietvertrag unmissverständlich zum Ausdruck zu bringen. In Deutschland gibt es unterschiedliche Fristen für Mieter und Vermieter für die Kündigungsfristen bei einer Wohnung.
Kündigungsfristen für den Mieter
Ein Mieter muss das Wohnverhältnis in Form einer ordentlichen Kündigung auflösen und dafür eine Kündigungsfrist einhalten. Laut Mietrecht gilt für die Kündigung vom unbefristeten Mietvertrag eine Frist von 3 Monaten. Diese muss zwar nicht zwingend vor Beginn des ersten Monats eingereicht sein, muss jedoch spätestens am drittem Werktag des Monats vorliegen. Ansonsten verlängert sich der Auszugstermin um einen weiteren Monat. Dabei entscheidet nicht das Datum des Kündigungsschreibens, sondern das Datum des Einlangens beim Vermieter. Es empfiehlt sich daher, derartige Schreiben per Einschreiben zu versenden oder sogar selbst in den Briefkasten zu werfen – am besten vor Zeugen.
Steht im Mietvertrag jedoch eine kürzere Frist, gilt dieser vertraglich festgelegte Zeitraum. Eine längere Frist als drei Monate vertraglich festzulegen ist jedoch gesetzlich nicht erlaubt.
Kündigungsfristen für Vermieter
Eine Kündigung vom Mietvertrag ist für Vermieter etwas schwieriger als für Mieter. Sie kann nur durch ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung der unbefristeten Mietvereinbarung erfolgen. Diese Gründe muss er dem Mieter im Kündigungsschreiben auch mitteilen und können sein:
- Der Mieter hat die vertraglichen Pflichten verletzt.
- Der Vermieter meldet Eigenbedarf für die Wohnung an.
- Dem Vermieter entstehen erhebliche wirtschaftliche Nachteile durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses, weil sich die Verwertung des Grundstücks ändert. Dies gilt etwa bei geplantem Abreißen eines Gebäudes und Errichtung eines Neubaus an dessen Stelle.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei einer Wohnung richten sich für den Vermieter nach der Dauer der bestehenden Mietvereinbarung zum Zeitpunkt der Kündigung. Beträgt diese weniger als 5 Jahre, ist die Kündigungsfrist 3 Monate. Bei 5 bis 8 Jahren Vermietung beträgt die Frist 6 Monate und bei einem länger als 8 Jahre geltenden Mietverhältis 9 Monate. Andere als die gesetzlich gültigen Fristen darf der Mietvertrag nicht beinhalten. eine Kündigung vom Mietvertrag durch den Vermieter darf zwar länger sein als die gesetzlich festgelegten, jedoch niemals kürzer.
Widerspruchsrecht und Fristen
Bei Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter muss der Mieter auch auf dessen Widerspruchsrecht aufmerksam gemacht werden. Dieser Hinweis muss ebenfalls fristgerecht erfolgen, damit der Mieter dieses Recht innerhalb der gesetzlichen Widerspruchsfrist wahrnehmen kann. Ein Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich vorliegen. Ein derartiger Widerspruch ist zulässig, wenn die Kündigungder Wohnung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen sollte. Beispiele dafür sind etwa fortgeschrittenes Alter, die schwere Erkrankung oder Invalidität eines Mieters oder die Schwangerschaft einer Mieterin.
Erkennt das Gericht einen derartigen Einspruchsgrund an, darf der Mieter bis zum Wegfall des Grundes in der Mietwohnung bleiben. Dann kann der Vermieter erneut eine Kündigung aussprechen.
Fristen für außerordentliche Kündigung
Ein Mietverhältnis kann vom Mieter als auch Vermieter ohne Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden. Die Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags ist das Vorliegen wichtiger Gründe. Sind diese Gründe berechtigt, ist auch ein Widerspruch möglich und die gesetzlichen Fristen gelten in diesem Fall nicht, sondern können frei vereinbart werden; auch eine fristlose Kündigung ist möglich. Gründe für eine außerordentliche Kündigung können beispielsweise sein:
- Der Mieter ist zwei- oder mehrmals mit der Zahlung der Miete in Verzug.
- Der Mieter hat die Wohnung unbefugt untervermietet.
- Der Mieter hat die Wohnung mutwillig oder fahrlässig erheblich beschädigt.
- Der Vermieter konnte dem Mieter die Wohnung nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zur Verfügung stellen.
Kündigungsfristen bei Zeitmietverträgen
Eine Mietvereinbarung für einen befristeten Zeitraum, ein sogenannter Zeitmietvertrag, unterliegt nicht den Regelungen der ordentlichen Kündigungsfristen bei einer Wohnung. Bei Vertragsablauf kann der Vermieter den Auszug aus der Mietwohnung verlangen und Mieter haben hier keinen Anspruch auf Kündigungsschutz. Eine außerordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrags kann jedoch nicht fristlos geschehen, sondern muss die gesetzlichen Kündigungsfristen berücksichtigen. Eine fristlose Kündigung ist nur bei wirklich schwerwiegende Gründen möglich, wie etwa Gefahr für Leib und Leben, beispielsweise bei giftigen Dämpfen in der Wohnung.
