Für jede Wohnungseigentümergemeinschaft herrscht die gesetzliche Pflicht, eine Instandhaltungsrücklage anzusparen. Diese Rückstellung für die langfristige Erhaltung einer Immobilie beziehungsweise der Marktwerte von Eigentumswohnungen kann auch andere Bezeichnungen haben: Instandhaltungsrückstellung, Erneuerungsfonds, Reparaturfonds oder Reparaturrücklage. Der Gesetzestext begründet die Rücklagenpflicht damit, dass Gemeinschaftseigentum einwandfrei, sicher und für alle nutzbar erhalten bleiben muss. Gleichzeitig soll diese Rücklage sicherstellen, dass es keine Einschränkungen oder gar Schäden für das Sondereigentum der jeweiligen Miteigentümer gibt. Da es sich um eine im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehene zweckgebundene Geldsumme handelt, ist eine Auszahlung der Instandhaltungsrücklage grundsätzlich nicht möglich.
Begründung der Rücklage
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, für die künftige Finanzierung von Instandsetzung und Instandhaltung der eigenen Immobilien vorzusorgen. Das Gemeinschaftseigentum muss sich in einem baulich einwandfreien Zustand befinden, welcher weder Beeinträchtigungen noch Gefahren für die Eigentümer und Dritte ergeben. Es darf beispielsweise nicht passieren, dass veraltete und schadhafte Wasserleitungen im ganzen Haus und in allen Wohnungen Feuchtigkeitsschäden verursachen oder lose Dachziegel und baufällige Treppen die Gesundheit der Nutzer gefährden. Das in der Instandhaltungsrücklage deckt die Kosten für derartige Reparaturen und Sanierungen ab. Jeder Wohnungsbesitzer ist verpflichtet, einen anteiligen Beitrag zur Ansparung der Instandhaltungsrücklage zu zahlen. Die Höhe dieser monatlichen Beiträge ist im Wirtschaftsplan für das laufende Jahr festzulegen. Es obliegt den Wohnungseigentümern, die Höhe der Rücklagenbeiträge und auch jede damit finanzierte bauliche Veränderung durch Abstimmung zu genehmigen.
Zweckbindung
Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und das Wohnungseigentumsgesetz reglementiert die Entnahmemöglichkeiten sehr genau. Das Geld darf ausschließlich für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie für deren Begutachtung genutzt werden. Zweckgemäß sind etwa die Erneuerung einer Heizungsanlage oder die Reparatur eines beschädigten Hausdachs, nicht zweckgemäß die Begleichung der Wohngebäudeversicherung. Die Wohnungseigentümer haben ein Mitspracherecht dabei, für welche Reparaturen die Rücklage einzusetzen ist und in welchem Umfang.
Die Gemeinschaft darf jedoch nicht einfach eine Auflösung oder Auszahlung der Instandhaltungsrücklage beschließen. Dies widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, denn die Rücklage ist direkt an das Gemeinschaftseigentum gebunden.
Ausnahme
Die einzige Ausnahme zur Zweckbindung tritt ein, wenn sich eine Eigentümergemeinschaft in einem finanziellen Engpass befindet. Die Instandhaltungsrücklage ist jedoch nur dann heranzuziehen, wenn ein Überschuss besteht, welcher die angemessene Rücklage übersteigt.
Höhe der Rücklage
Es gibt keine gesetzliche Vorgabe über die Höhe der Instandhaltungsrücklage, sie sollte jedoch der Immobilie angemessen sein. Zu berücksichtigende Faktoren sind Zustand, Alter und Ausstattung des Gebäudes. Die konkrete Betragshöhe entscheidet sich in der Eigentümerversammlung über einen Mehrheitsbeschluss. Nur im sozialen Wohnungsbau legt der Gesetzgeber die Höhe der maximal erlaubten Rücklage genau fest.
