Jeder Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus ist auch automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Denn zum Eigentum gehört nicht nur die eigene Wohnung als sogenanntes Sondereigentum, sondern auch ein Teil des Gemeinschaftseigentums. Gemeinschaftseigentum ist beispielsweise das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, und eine dazugehörende Garten- oder Parkfläche. Ebenso gehören jene Teile und Einrichtungen im Wohnhaus dazu, die von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden: Treppenhaus, Keller, Speicher, die gemeinsame Heizungsanlage oder die Dachdeckung. Mit diesem Gemeinschaftseigentum kommen auch Verpflichtungen und alle Wohnungseigentümer müssen sich die anfallenden laufenden Kosten für Gemeinschaftseigentum teilen. Zu diesen Kosten gehören beispielsweise die Verwaltung und Instandhaltung dieses Eigentums. Zu diesem Zweck werden üblicherweise von der Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage gebildet.
Die Instandhaltungsrücklage
Die sogenannte Instandhaltungsrücklage, auch Instandhaltungsrückstellung, Reparaturfonds, Reserve oder Erneuerungsfonds, ist gewissermaßen das Sparschwein einer Eigentümergemeinschaft. Laut Paragraf 31 des Wohnungseigentumsgesetzes ist jede Eigentümergemeinschaft verpflichtet, eine derartige Rücklage in angemessener Höhe für notwendige oder auch modernisierende Instandsetzung und Instandhaltung zu bilden. Sobald ein Schaden am Eigentum entsteht, welcher unmittelbar Reparaturkosten verursacht – beispielsweise ein Wasserrohrbruch – kommen die finanziellen Mittel für die Klempnerrechnung aus der Instandhaltungsrücklage.
Auch weniger dringende Sanierungen werden üblicherweise aus dieser Rücklage bezahlt. Daher ist es wesentlich, eine ausreichende Rücklage für die Eigentümergemeinschaft zu berechnen, denn das Gesetz selbst schreibt keine konkrete Dimension vor. Üblicherweise tragen alle Eigentümer durch einen monatlich festgelegten Betrag zur Instandhaltungsrücklage bei. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan festzulegen errechnet sich in der Regel nach den jeweiligen Eigentumsanteilen und hängt von Faktoren wie dem Alter und Allgemeinzustand der Immobilie ab.
Zweck der Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen und kann bei Verkauf der Wohnung nicht zurückgezahlt werden. Da die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist, darf sie nur zur Erhaltung der Immobilie und Verbesserungsarbeiten daran verwendet werden. Jedoch haben die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft das Recht, über die Art der Renovierungsarbeiten zu entscheiden und wie die Instandhaltungsrücklagen dabei einzusetzen sind. Eine Reparatur kann völlig, zum Teil oder gar nicht über diese Rücklage gedeckt werden, denn es gibt dazu auch die Möglichkeit einer Sonderumlage, also einen einmalig auszuzahlenden Betrag. Diese Sonderumlage kommt üblicherweise zur Deckung kleinerer Reparaturarbeiten zum Einsatz, um die Instandhaltungsrücklage besser unangetastet zu lassen.
Rückstellung oder Rücklage
Im allgemeinen Sprachgebrauch kommt meist der Begriff Instandhaltungsrücklage vor, obwohl es sich aus kaufmännischer Sicht hier eigentlich um eine Rückstellung handelt. Denn die Gelder sind zweckgebunden für Reparaturen und gehören nicht zum Eigenkapital, was bei einer echten Rücklage der Fall wäre.
