Immobilien im Ausland finanzieren! So gehts

Viele Menschen in Deutschland überlegen sich eine Investition in Auslandsimmobilien. Denn in Zeiten der Globalisierung muss sich das Anlegen von Vermögen in Immobilien nicht auf den heimischen Markt beschränken. Dies kann ein Ferienhaus oder ein Altersdomizil in wärmerem Klima sein oder einfach als Kapitalanlage. Jedoch hat nicht jede Familie sofort das nötige Kleingeld im Sparschwein und muss für diese Investition einen Kredit aufnehmen. Grundsätzlich gilt: Wer Immobilien im Ausland finanzieren möchte, sollte folgende Voraussetzungen beachten und sich im Vorfeld genau und am besten vor Ort informieren.

Erwerb der Immobilie

Ebenso wie beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland müssen die Kaufinteressenten vorher die Eigentumsrechte anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs prüfen und ob es eventuelle Erwerbsbeschränkungen gibt. Weiters sind die üblichen rechtlichen Dokumente zu prüfen, wie etwa ein notariell beglaubigter Kaufvertrag des Verkäufers, ein Energieausweis oder eine Bewohnbarkeitsbescheinigung. Nützlich sind weiters Belege seitens Einhaltung von Natur- und Landwirtschaftsschutz und Belege über eventuelle Belastungen oder Steuerschulden. Weiters lässt sich mit einer Katasterbescheinigung beispielsweise prüfen, ob die Objekt- und Flächenangaben tatsächlich mit dem Grundbuchauszug übereinstimmen. Denn im Ausland kann das leider nicht immer der Fall sein.

Bei Abschluss eines Vertrags über den Kauf einer Immobilie im Ausland ist es üblich, zunächst einen privatschriftlichen Kaufvertrag abzuschließen und eine Anzahlung zu tätigen, die notarielle Beurkundung erfolgt später. Jedoch ist bereit dieser Vertrag absolut bindend, daher sollten alle Aspekte des Erwerbs, des nötigen Kredits und der Übernahme möglicher Nebenkosten im Vorfeld geklärt sein.

Darlehen für Immobilien

Die Frage, ob sich ein Darlehen eher bei einer inländischen oder einer ausländischen Bank lohnt, ist in Deutschland schnell geklärt. Viele deutsche Banken lehnen Darlehen für Immobilien im Ausland ab. Nur wenige Banken und Bausparkassen ermöglichen in Deutschland die Finanzierung einer Auslandsimmobilie. Eine weitere Hürde ist, dass die Finanzierungsmöglichkeiten nur für bestimmte Länder, wie etwa Spanien, Portugal und Frankreich bestehen. Für Investitionsobjekte in anderen EU-Staaten oder anderen Ländern gibt es ausschließlich die Banken vor Ort, die eine Finanzierung für die jeweilige Immobilie gewähren können.

Sicherheiten und Eigenkapital

Eine weitere Hürde ist, dass deutsche Banken Immobilien im Ausland grundsätzlich nur dann finanzieren, wenn es eine eigene schuldenfreie Immobilie in Deutschland als Sicherheit gibt. Das bedeutet, ist eine Person nur ein Mieter und nicht der Eigentümer einer deutschen Immobilie, gibt es kaum die Möglichkeit, mithilfe einer deutschen Bank eine Auslandsimmobilie zu finanzieren. Es spielt dabei keine Rolle, wie gut die Bonität und die Eigenkapitalquote dieses Mieters ist. Dazu müssen die Antragsteller in Deutschland mindestens 50 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Banken haben dazu beispielsweise Angebote mit 1,2 Prozent Effektivzins und 3 Prozent Tilgung bei einer Zinsbindung von zehn Jahren.

Ausländische Banken

• Eigenkapital und Zwischenfinanzierung: Die Auslandsimmobilie lässt sich auch von einer Bank vor Ort finanzieren, sollten die deutschen Banken völlig ausscheiden. Jedoch genehmigen viele ausländische Banken nur etwa 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises einer Auslandsimmobilie für ein Darlehen. Die übrigen 30 bis 40 Prozent zuzüglich der Kaufnebenkosten – müssen die deutschen Investoren selbst aufbringen. Dauert es lange zwischen Kauf der Immobilie und Bereitstellung des Kredits im Ausland, kann unter Umständen auch noch eine Zwischenfinanzierung notwendig werden.
• Zinsen und Gebühren: Ein weiterer Haken an Auslandsimmobilien ist, dass die anfallenden Zinsen und Gebühren bei ausländischen Banken meist höher sind als in Deutschland.
• Währungen: Liegen die betreffenden Länder außerhalb der EU-Zone, gilt es überdies Währungsschwankungen zu beachten. Diese Kursschwankungen können den Kauf der Auslandsimmobilie sowie die Kredite bei ausländischen Banken teurer oder auch günstiger machen.
• Beratung: In den bei Deutschen beliebten Ferienorten im Ausland gibt es meist auch deutschsprachige Makler und Anwälte, die Unterstützung bei rechtlichen Details oder bei Melde- und Steuerfragen bieten.