Hypotheken sind im deutschen Sachenrecht festgelegt und bezeichnen Grundpfandrechte auf Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten als Kreditsicherheit. Das Wort Hypothek stammt aus dem Altgriechischen und bedeutet Unterpfand. Hypotheken dienen üblicherweise zur Sicherung einer Forderung, eines Kredites oder für eine sonstige Forderung. Im Finanz- und im Bankwesen kommen Hypotheken hauptsächlich als Kreditsicherung vor. Für eine Beleihung kommen ausschließlich Immobilien infrage, wobei der Beleihungswert Einfluss hat auf die Höhe des Hypothekendarlehens.
Voraussetzungen
Grundsätzlich handelt es sich bei einer Hypothek um einen Sicherungsvertrag. Dieser entsteht durch Einigung zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Gläubiger, ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht mit einer Hypothek zugunsten des Gläubigers zu belasten. Eine derartige Hypothekensicherung muss für deren rechtliche Gültigkeit bestimmte Elemente enthalten:
- Bindung an eine Forderung (Akzessorietät): Eine Hypothek kann nicht ohne Forderung, eine Hypothekenforderung nicht ohne Hypothek bestehen. Diese enge Bindung zwischen Forderung und Hypothek nennt man Akzessorietät.
- Sicherungsgeber: Als Sicherungsgeber einer Hypothek ist der Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen, zugunsten des Sicherungsnehmers eingetragen wird. Der Sicherungsgeber ist meist auch ein Kreditnehmer und die Hypothek dient als Sicherheit für einen Kredit.
- Eintragung: Um eine Hypothek wirksam zu machen, muss diese im Grundbuch eingetragen sein. Der Gläubiger oder der Grundstückseigentümer können den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt stellen und der Grundstückseigentümer muss die Eintragung bewilligen.
- Haftungsverband: Die Haftung im Rahmen eine Hypothek umfasst neben dem Grundstück auch das Grundstückszubehör, etwaige Miet- und Pachtforderungen und Versicherungsentschädigungen. Daher können unter Umständen auch bewegliche Sachwerte oder Tiere mit einer Sicherungsgrundschuld belastet sein.
Arten von Hypotheken
Bei Hypotheken unterscheidet man die Briefhypothek und Buchhypothek.
Die Briefhypothek ist die häufigste Art, wobei das Grundbuchamt einen Hypothekenbrief mit dem Inhalt der Grundbucheintragung ausstellt. Die Abtretung dieser hypothekarisch gesicherte Forderung erfolgt durch die tatsächliche Übergabe des Hypothekenbriefs an den neuen Gläubiger (Rektapapier). Diese Abtretung an sich muss nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Eine Buchhypothek hingegen schließt die Erteilung des Briefes aus und ist mit der Eintragung „ohne Brief“ im Grundbuch ausgeschlossen.
Übertragung
Hypotheken können auch an Dritte übertragen werden, beispielsweise zum Zweck des Forderungsverkaufs, des Kredithandels, der Kreditablösung oder aufgrund einer Umschuldung. Letzteres kommt vor, wenn eine andere Bank ein Darlehen mit günstigeren Zinssätzen und Konditionen anbietet.
Erlöschen einer Hypothek
Eine Hypothek erlischt durch Aufhebung, eine Zwangsvollstreckung oder Ausfall der Zwangsvollstreckung.
Aufhebung: Für die Aufhebung oder Löschung der Hypothek sind ein entsprechender Antrag eines Beteiligten, eine Bewilligung und eine Aufhebungserklärung des Berechtigten sowie die Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Zwangsvollstreckung: Durch eine Hypothek ist der Sachwert oder Ertragswert eines Immobilienobjektes an einen Gläubiger verpfändet. Ist die mit der Hypothek besicherte Forderung fällig und der Schuldner kann diese nicht begleichen, hat der Gläubiger das Recht zu einer Zwangsvollstreckung zur Begleichung der Forderungen. Diese Forderungen sind genau in der vereinbarten Zweckbestimmungserklärung festgelegt.
Auch bei Zahlungsrückständen hat der Gläubiger das Recht, Erlöse durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des durch die Hypothek belasteten Objektes zu erzielen. Eine Zwangsvollstreckung kann verhindert werden, wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers begleicht.
