Alle Besitzer oder Bewohner einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage haben auch Verpflichtungen gegenüber dem Gemeinschaftseigentum. Zu diesen Verpflichtungen gehört unter anderem die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung beziehungsweise der Hausordnung. Beides sind Regelwerke für die Wohnungseigentümer und Bewohner einer Wohnanlage untereinander und Verstöße haben Folgen. An die Gemeinschaftsordnung sind alle Käufer einer der Eigentumswohnungen einer Wohnanlage gebunden, jedoch nicht Mieter. Grundsätzlich kann der Inhalt einer Gemeinschaftsordnung weitgehend frei gestaltet werden. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt jedoch bestimmte Vorschriften verpflichtend vor. Die Hausordnung wiederum regelt den Alltag in einer Wohnanlage für alle Bewohner, betrifft also Wohnungseigentümer ebenso wie Mieter oder Untermieter in einer Immobilie. Auch die Hausordnung bei einer Eigentümergemeinschaft lässt sich neu einführen, ändern und ergänzen.
Zweck der Hausordnung
Eine Hausordnung ist laut Wohneigentumsgesetzes zwingend für eine ordnungsgemäße Verwaltung einer Immobilie erforderlich. Eine Hausordnung regelt beispielsweise, ab wann die Nachtruhe gilt oder ob die Haltung von Haustieren erlaubt ist. Verstößt ein Mieter regelmäßig gegen die Hausordnung, gibt es Sanktionen bis hin zur Wohnungskündigung. Verstößt ein Eigentümer gegen die Hausordnung, kann diesem nach erfolglosen Ermahnungen eine Entziehung des Wohnungseigentums drohen. Eine Hausordnung wird ebenso wie die Gemeinschaftsordnung von der Eigentümerversammlung beschlossen.
Die Hausordnung ändern
Zur Einführung oder Änderung beziehungsweise Ergänzung der Hausordnung gibt es zwei Arten:
- Die Hausordnung als gegenseitige vertragliche Vereinbarung in Verbindung mit dem Mietvertrag als allgemeine Geschäftsbedingung (AGB). Hier gibt es viele konkrete Regelungen, die eingehalten werden müssen. Jede Änderung der Hausordnung bedarf der Zustimmung des Mieters. Für Einführung, Änderung und Ergänzung einzelner Regelungen in der Hausordnung muss es immer konkrete sachliche Gründe geben, es dürfen keine überraschenden Klauseln enthalten sein. Bereits bestehende gesetzliche oder mietvertragliche Rechte und Pflichten dürfen durch eine Änderung der Hausordnung nicht erweitert oder beschränkt werden:
- Die Hausordnung als einseitige Leistungsbestimmung bei Mietvertragsabschluss oder danach: Hier gibt es die Hausordnung als Konkretisierung von Mietvertragsregelungen als Aushang am schwarzen Brett. Der Regelungsumfang ist auf ordnende Regelungen eingeschränkt und es dürfen nur bereits bestehende Rechte und Pflichten weiter konkretisiert werden. Der Mieter kann von dieser Hausordnung nur Kenntnis nehmen, diese Hausordnung ist auf alle Fälle wirksam.
Sobald ein Mietvertrag abgeschlossen und unterzeichnet ist, nehmen Vermieter und Mieter die geltende Hausordnung als verpflichtend zur Kenntnis. Eine Hausordnung kann auch nachträglich erstellt werden, jedoch muss für deren Wirksamkeit Sorge tragen, dass auch tatsächlich alle Mieter Kenntnis von der neuen Hausordnung nehmen. Der Grundsatz bleibt, dass veränderte Regelungen nur eine Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter beinhalten dürfen.
