Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass die Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung im Grundbuch feststehen muss. Die Gemeinschaftsordnung ist für gewöhnlich ein Teil dieser Teilungserklärung. Weiters gehören Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung verpflichtend zur Teilungserklärung. Das bedeutet, dass nahezu jede Teilungserklärung zugleich auch die Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage enthält.
Wozu dient die Ordnung?
Diese Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Eintragung im Grundbuch macht die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums. Daher sind alle Käufer einer der Eigentumswohnungen einer Wohnanlage an dessen Gemeinschaftsordnung gebunden. Die Gemeinschaftsordnung lässt sich mit einer Vereinsordnung vergleichen. Sie regelt alle Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander als eine Grundordnung der Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtsform setzt üblicherweise ihre Gemeinschaftsordnung der Begründung des Wohnungseigentums fest. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat Rechtsfähigkeit für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und ist laut Gesetz zur Teilungserklärung verpflichtet.
Gemeinschaftsordnung und Gesetz
Eine Gemeinschaftsordnung ist allerdings im Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben. Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt bereits, dass die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Jedoch kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelungen treffen. Die jeweilige Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft untereinander. Sie entspricht der Satzung eines Vereins, welche für alle Mitglieder verbindlich ist. Jede Gemeinschaftsordnung mit vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen muss auch Inhalt der Teilungserklärung sein. Daher enthält in der Praxis jede Teilungserklärung auch eine sogenannte Gemeinschafts-Ordnung.
Was muss in der Gemeinschaftsordnung stehen?
Grundsätzlich kann der Inhalt einer Gemeinschaftsordnung weitgehend frei gestaltet werden. Jedoch müssen folgende Vorschriften verpflichtend festgehalten sein:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich. Ausnahmen bestehen nur dann, wenn eine Wohnanlage ganz oder teilweise zerstört ist und keinerlei Verpflichtung zum Wiederaufbau besteht.
- Sollte eine Veräußerungsbeschränkung bestehen, müssen die Miteigentümer dennoch zustimmen, wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkaufen will. Eine Ablehnung darf es nur aus wichtigem Grund geben.
- Bei schweren Verpflichtungsverletzungen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verkauf der Wohnung von einem Wohnungseigentümer verlangen.
- Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Verwalter haben.
- Ein Beschluss ist auch dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung schriftlich zustimmen.
- Verlangen mehr als ein Viertel der Miteigentümer eine Wohnungseigentümerversammlung, muss diese stattfinden (Minderheitenrecht).
- Dem Verwalter stehen folgende Aufgaben und Befugnisse uneingeschränkt zu: Die Vertretung der Wohnungseigentümer, die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Veranlassung von Notmaßnahmen sowie die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder.
Jegliche Regelung, die nicht unter eine dieser zwingenden Richtlinien fällt, kann von der Eigentümergemeinschaft aufgehoben, eingeschränkt oder abgeändert werden.
Inhalt
Üblicherweise umfasst eine Gemeinschafts-Ordnung folgende Inhalte:
- Art und Umfang der Nutzung einer Wohnanlage
- Übertragung des Wohnungseigentums (unter Zustimmung der Verwaltung)
- Pflichten zur Mängelanzeige und Instandsetzung
- Informationen über die Versicherung des Gebäudes und einen Wirtschaftsplan
- Wiederherstellungspflicht einer zerstörten Wohnanlage
- Besichtigungsrecht des Verwalters
- Rechte zur Entziehung des Wohnungseigentums
- Kostenbeteiligungspflichten der Wohnungseigentümer
- Regeln für die Wohnungseigentümerversammlung und das Stimmrecht
- Regeln zur Bestellung eines Verwalters und eines Verwaltungsbeirats
