Besonders im Immobilienhandel ist es wichtig, die dazu notwendigen Maßnahmen Schritt für Schritt zu befolgen. Die 10 häufigsten Fehler beim Hausverkauf lassen sich auf diese Weise vermeiden.
1. Fehlende oder mangelhafte Planung
Viele unterschätzen den Arbeitsaufwand, welcher mit einem Immobilienverkauf verbunden ist. Es gilt den Immobilienwert zu ermitteln, alle notwendigen Unterlagen zu besorgen, mit ansprechender Präsentation (Fotos, Exposé) eine Marketingstrategie auszuarbeiten und schlussendlich Verkaufsverhandlungen zu führen. Dieser gesamte Prozess verlangt Planung und verschlingt viel Zeit und auch Geld. Dies gilt auch in jenen Fällen, wenn professionelle Hilfe zur Seite steht, Als Verkäufer ungeduldig zu sein und eine Immobilie voreilig ins Internet zu stellen, ohne Strategie und Planung, kann wortwörtlich teuer zu stehen kommen.
2. Fehlende Unterlagen
Für den Hausverkauf sind zahlreiche Unterlagen nötig, um diese dem Käufer, der finanzierenden Bank, den Behörden und dem Notar für den Kaufvertrag vorzulegen. Bei älteren Immobilien kann es der Fall sein, dass wichtige Unterlagen für den Verkauf fehlen. Viele Banken fordern eine nahtlose Dokumentation der Immobilie für die Finanzierung einer Transaktion. Das kann die Kaufabwicklung verzögern und eventuell springen potenzielle Käufer ab. Es ist daher unumgänglich, dass sich der Verkäufer um alle Dokumente, wie etwa Grundrisse, Grundbuchauszüge, Energieausweis, Lage- und Baupläne oder Genehmigungen für Anbauten und Umbauten kümmert. Auch Rechnungen für Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen, Mietverträge bei aktuell vermieteten Immobilien, Hausgeldabrechnungen und Nachweise über Wohnungsrücklagen fallen unter notwendige Unterlagen für den Immobilienverkauf.
3. Bestehende Verbindlichkeiten
Als Verkäufer sollte man sich lange im Vorfeld beraten lassen, ob sich der Immobilienverkauf wirklich lohnt. Ist beispielsweise ein Haus mit einer hohen und noch lange laufenden Hypothek belegt, schreckt das potenzielle Käufer ab. Auch kann das Kleingedruckte im Vertrag mit einem Finanzierer einen Verkauf sogar untersagen. Darüber hinaus spielt der Verkaufszeitpunkt eine große Rolle, wenn es um die Spekulationssteuer geht. Diese entfällt nur dann, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie mindestens zehn Jahre liegen. Es ist also unumgänglich, genaue Information über die Immobilie und die Finanzierungslage einzuholen, ehe man sie auf den Markt bringt.
4. Fehlerhafte Bewertung
Der Preis der Immobilie sollte sich nicht nur nach den Wunschvorstellungen des Verkäufers richten. Was die 10 häufigsten Fehler beim Hauskauf betrifft, ist eine fehlerhafte Bewertung der Immobilie wohl der schwerwiegendste. Der Verkaufspreis muss unbedingt auf einem professionellen Verkehrswertgutachten durch unabhängige Sachverständige beruhen. Bei der Bewertung unterscheidet man zwischen unterschiedlichen Ermittlungsverfahren. Der Ertragswert kommt bei Objekten ab 3 Wohneinheiten und Gewerbeimmobilien vor. Der Sachwert gilt häufig bei Wohnimmobilien und der Vergleichswert bei Einfamilienhäusern. Für die Interessenten ist es wichtig, durch eine fundierte Bewertung eine Grundlage für die Finanzierung des Immobilienkaufs zu bekommen. Ein Verkehrswertgutachten zur Immobilienbewertung gilt auch beispielsweise bei Gerichten, Behörden und Versicherungen als wichtige Entscheidungsgrundlage.
5. Mangelhafte Bausubstanz
Weist die Bausubstanz der Immobilie Mängel auf, sollte dies ebenfalls Gegenstand der Präsentation sein. Mängel an der Immobilie zu vertuschen oder das auch nur zu versuchen, ist ein schwerer Fehler. Im schlimmsten Fall kann dies rechtliche Folgen haben, wenn etwa Personen durch versteckte Mängel zu Schaden kommen. Beim Besprechen eventueller Mängel ist auch der Zeitpunkt wichtig und etwaige Probleme sollten schon im Vorfeld angesprochen werden. Findet der Kaufinteressent Mängel bei der Besichtigung mit Hilfe eines Sachverständigen, wirkt sich das negativ auf die Preisverhandlungen aus und auf das Vertrauen in den Verkäufer.
6. Verzicht auf Makler
Für die 10 häufigsten Fehler beim Hauskauf gilt der Verzicht auf Makler als einer der schlimmsten. Nur wenige Immobilienbesitzer besitzen genügend Fachwissen, um alle Schritte des Immobilienverkaufs selbst abwickeln zu können. Die professionelle Hilfe durch Immobilienmakler kostet zwar etwas, erleichtert jedoch die Verkaufsabwicklung und erspart so auch finanzielle Einbußen. Ein Makler kümmert sich um die notwendigen Unterlagen, erstellt Exposé und Marketingstrategie, übernimmt die Verkaufsverhandlungen und wickelt später auch alle Details zum Kaufvertrag ab. Wichtig ist jedoch auch, gute professionelle Makler zu finden, die auf korrekte Preisermittlung und ehrliche Arbeitsweise setzen.
7. Mangelnde Vorbereitung für Besichtigung
Auch wenn ein Makler die Besichtigung organisieren sollte, gilt es im Vorfeld Überlegungen anzustellen. Sollen nur Interessenten kommen, die bereits eine Finanzierung gesichert haben oder alle Interessenten? Zu welcher Zeit soll die Immobilie zur Besichtigung zur Verfügung stehen? Hier können auch die Lage und die Tageszeit eine Rolle spielen. Beispielsweise bei Westlage ist es vorteilhafter, das Haus am späten Nachmittag zu präsentieren. Bei Ostlage sind Termine am Vormittag günstiger. Bei der Besichtigung selbst sollte der Verkäufer alle Daten der Immobilie kennen oder zumindest alle nötigen Unterlagen parat haben, um jegliche Frage beantworten zu können.
8. Mangelhafte Präsentation
Für den Immobilienverkauf genügt es nicht, schnell mit dem Handy ein Foto zu knipsen und dieses in ein Immobilienportal zu stellen. Ein professioneller Fotograf oder eine Home Staging Agentur kann eine Immobilie optisch und emotional aufwerten. Auch das Exposé sollte professionell wirken, so lässt sich auch ein höherer Preis erzielen. Für Fotos und Besichtigung sollte die Immobilie außen und innen auf alle Fälle im Top-Zustand sein. Das betrifft beispielsweise fällige und notwendige Reparaturarbeiten und Instandsetzungen, Entrümpeln und Aufräumen. Wichtig ist eine saubere, ansprechende Atmosphäre und persönliche Einrichtungsgegenstände sollten entfernt werden.
9. Unwirksame Vermarktung
Richtiges Marketing ist für einen erfolgreichen Verkauf unumgänglich. Exposé und Anzeigengestaltung sollten professionell und ansprechend, dabei sachlich korrekt und anschaulich gestaltet sein. Dazu gehört auch die Frage der Zielgruppe, um zu entscheiden, auf welchen Plattformen die Anzeige geschaltet wird. Durch eine Mischung von gedruckten Anzeigen und ausgewählten Internetportalen lässt sich die maximale Anzahl an Interessenten erreichen, die auch einen guten Kaufpreis zu zahlen bereit sind. Zu überlegen ist auch der Zeitpunkt und die Laufzeit. Bleibt eine Immobilie zu lange auf dem Markt, vergrault das eher potenzielle Käufer. Kaufinteressenten bewegen sich im Durchschnitt 6 Monate auf dem Markt und länger sollte eine Anzeige auch nicht rotieren.
10. Mangelhafte Verhandlungsstrategie
Fehlt dem Immobilienverkäufer die Verhandlungsstrategie, wirkt sich das nicht nur auf die Preisverhandlungen, sondern auch auf das Vertrauen in den Verkäufer aus. Ein wichtiger Teil der Strategie ist die Erreichbarkeit für Verhandlungen oder Besichtigungen. Die Käufer setzen ständige Erreichbarkeit, auch an Abenden und Wochenenden, und Zeit für ausführliche Gespräche voraus. Auch aus diesem Grund ist es ratsam, die Verkaufsverhandlungen einem professionellen Makler zu überlassen.
Wir hoffe dieser Ratgeber „Fehler beim Hausverkauf“ hat Ihnen weitergeholfen
