Wichtige Infos für die Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung
Grundsätzlich geht es bei der Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung um Überschusseinkünfte. Diese Regelung gilt jedoch nicht, wenn derartige Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb stammen. Dann handelt es sich bei diesen Einkünften aus Gewinne aus einem Gewerbebetrieb, wie es auch im Einkommensteuerrecht im Paragraf 21 Einkommensteuergesetz festgeschrieben steht.
Überschusseinkünfte
Um die Summe für die Einkommensteuer für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung festzulegen, gilt es die Einnahmen und Ausgaben heranzuziehen. Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, welche der Mieter dem Vermieter überweist, zählen als Einnahmen. Andererseits kann der Vermieter alle Ausgaben, die laut Abrechnung der Hausverwaltung entstehen, als Aufwendungen von den Einnahmen abziehen. Zu diesen Abzugsposten gehören unter anderem die Grundsteuer und auch alle Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
Vermietung von Sachen und Vermögen
Einnahmen
Die Rechtsvorschrift listet im Paragrafen 21 Einkommensteuergesetz genau auf, um welche steuerpflichtigen Einkünfte für die zeitlich begrenzte Überlassung es sich hier handelt:
- unbewegliches Vermögen: Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile (Wohnung)
- Sachinbegriffe wie bewegliches Betriebsvermögen (zum Beispiel Computeranlage)
- Rechte, wie schriftstellerische, künstlerische und gewerbliche Urheberrechte
- die Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen
Sonstige Einkünfte
Unter „Sonstigen Einkünfte“ fallen laut Paragraf 22 Einkommensteuergesetz Einkünfte aus Leistungen, soweit sie sich nicht anderen Einkunftsarten zuordnen lassen. Ein Beispiel sind Einkünfte aus gelegentlicher Vermietung beweglicher Gegenstände, wie etwa des eigenen Autos. Diese sind nicht einkommensteuerpflichtig, wenn sie weniger als 256 Euro im Kalenderjahr betragen.
Mindestsatz für Mieteinnahmen
Günstig an Mitglieder der eigenen Familie zu vermieten, eignet sich nur bedingt als Steuersparmodell: Die Miete für Überlassung von Räumen zu Wohnzwecken muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete ausmachen. Ist die Miete geringer, so ist die Nutzungsüberlassung laut Paragraf 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen und auch die Werbungskosten sind entsprechend zu kürzen.
Werbungskosten
Bei Vermietung und Verpachtung zählt in erster Linie die Bruttomiete zu den Einnahmen. Davon sind alle Kosten, die sogenannten Werbungskosten, abzuziehen, um zu den steuerpflichtigen Überschusseinkünften zu gelangen. Zu den Werbungskosten gehören
- die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung oder AfA) auf das Gebäude
- vom Vermieter getragene Ausgaben, wie etwa für Wasser, Strom und Müllabfuhr
- die Grundsteuer
- die Finanzierungskosten, wie etwa Zinsen für eine Hypothek
- das Hausgeld (Wohngeld) bei einer Eigentumswohnung, ohne Beitrag zur Instandhaltungsrücklage
- etwaige Kosten für Rechtsberatung und Rechtsverfolgung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis
- Versicherungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis (wie etwa Wohngebäudeversicherung, anteilige Rechtsschutzversicherung)
- Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten zu Eigentümerversammlungen)
weitere Kosten, die durch die Vermietung verursacht sind
Absetzbare Aufwendungen
Neben den genannten Werbekosten fallen unter bestimmten Umständen auch gewisse Aufwendungen für Modernisierungen und andere Arbeiten am Gebäude unter von der Einkommensteuer absetzbare Aufwendungen. Für einen Vermieter ist es daher wichtig, sich auch mit der steuerlichen Unterscheidung von Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand zu befassen. Darunter fallen beispielsweise sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen, die kurz nach Erwerb eines Gebäudes für die Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Die genauen Kriterien für Anschaffungs- und Herstellungsaufwand lassen sich im Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz und auch im Paragraf 255 Absatz 2 Satz 1 Handelsgesetzbuch nachlesen.
Freibeträge
Es gibt bestimmte Freibeträge für das Versteuern von Mieteinnahmen. Denn Mieteinnahmen werden als normales Einkommen versteuert. Hier gilt daher der steuerliche Grundfreibetrag. Laut Einkommensteuergesetz bleiben Mieteinnahmen bis zum festgelegten Grundfreibetrag steuerfrei:
Alleinstehende (Stand 2020): 9.408 Euro
Verheiratete: 17.640 Euro
