In den letzten Jahren erfreut sich der Immobilienkauf als Investition und Mietobjekt steigender Beliebtheit: Statistiken zufolge haben Immobilien in Deutschland von 2009 bis 2019 eine Wertsteigerung von 40 Prozent erfahren. Eine Immobilie als Kapitalanlage eignet sich für all jene, die ein gesichertes Einkommen sowie ausreichend Eigenkapital besitzen. Es gibt auch einige Risiken, die mit dem Zustand des Gebäudes, der langfristigen Entwicklung, der Mieterstruktur und der Lage des Objekts zusammenhängen. Vor dem Kauf dieser Art von Geldanlage gilt es daher einige Aspekte zu beachten. All jenen, die zusätzlichen Aufwand für Mietverträge und Verwaltung scheuen, ist die Investition in eine Eigentumswohnung für Eigenbedarf anzuraten.
Kriterien für den Kauf
Der Wert für eine Immobilie als Kapitalanlage hängt stark von der Region und der Lage ab. In optimaler Lage sind Renditen bis zu acht Prozent möglich. Jedoch bedeutet eine Investition in Gebäude stets Risiken, wie etwa hohe Renovierungskosten, Leerstände oder Schäden durch Mietnomaden.
Lage der Immobilie
Eine zum Vermieten bestimmte Immobilie sollte sich möglichst in einer Stadt mit mehr als 10.000 Einwohnern befinden. Das macht es einfacher, Mieter zu finden. Die Anbindung an ein öffentliches Verkehrsnetz, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Kitas, Schulen sowie Ärzten und Apotheken sind weitere Kriterien, um den langfristigen Wert des Gebäudes zu beurteilen. Weiters zählt eine homogene Nachbarschaft, daher können sich auch Gebäude in Randgebieten zu attraktiven Wohnlagen entwickeln. Gibt es in der Region Hinweise auf Bevölkerungsschwund, sollte man von einer Investition eher Abstand nehmen.
Rendite und Rentabilität
Die Mietrendite ist für die Rentabilität aussagekräftiger als der Preis, denn sie zeigt an, wie gewinnbringend eine Immobilie sein kann. Das hilft bei der Kaufentscheidung, beispielsweise wenn sich Immobilien hinsichtlich Ausstattung, Lage und Bauqualität einander ähneln. Eine gute Rendite bei Immobilien beträgt im Schnitt 4 bis 6 Prozent im Jahr. Bei einer Mietrendite in diesem Bereich ist zu erwarten, dass sich eine vermietete Immobilie komplett selbst trägt. Ein Blick in den lokalen Mietenspiegel ist ebenfalls anzuraten, um das Objekt sicher vermieten zu können. Es sollte sich um landesweit durchschnittliche Mietpreise handeln.
Bausubstanz
Gebäude haben in der Regel eine Lebensdauer von 80 Jahren. Die Bausubstanz sollte solide, dauerhaft und gut gepflegt sein, um Jahrzehnte der Nutzung zu garantieren. In Fragen der Bausubstanz spielt es keine Rolle, ob es sich um eine alte oder neue Immobilie handelt. Neue Gebäude versprechen eine längere Nutzungsdauer. Bei älteren Gebäuden zählt neben dem Baujahr das Jahr, in welchem die letzten Sanierungen und Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden. Angaben dazu finden sich auch in den Protokollen der Eigentümerversammlung von Mehrfamilienhäusern. Weitere Einblicke in die Bauweise einer Immobilie finden sich in den Bauplänen und Grundrissen.
Neben der Bausubstanz sind weitere Aspekte für die Nutzung als Mietobjekt wichtig:
- Energieeffizienz beziehungsweise energetische Sanierung: mangelnde Dämmung verursacht hohe Nebenkosten
- Ausstattung: moderne Sanitäranlagen, Einbauküche, Waschküche und Gartenanlagen erhöhen Attraktivität und auch den Wert
- bestehende Mietverhältnisse prüfen hinsichtlich Rendite, Mietsteigerungen und dem aktuellen Mietspiegel der Umgebung
- Steuervorteile und Abschreibungen: viele Investitionen und laufende Kosten lassen sich von der Steuer abschreiben
Steuern
Die Einnahmen aus einer vermieteten Immobilie müssen Vermieter in der Einkommensteuer deklarieren und versteuern. Das gilt auch für Nebenkosten, welche die Mieter den Vermietern überweisen. Andererseits lassen sich der Gebäudewert einer Immobile und nahezu jede Investition von der Steuer abschreiben. Die Abschreibung beträgt jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes. Bei vermieteten Immobilien lassen sich die zu zahlenden Zinsen für ein Darlehen ebenfalls bei der Einkommensteuer geltend machen.
Baufinanzierung
Die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind. Es lohnt sich auch die Kreditlaufzeiten und die Zinsbindungsfrist zu kalkulieren, um möglichst bald von der Mietrendite zu profitieren. Liegen die voraussichtlich zu zahlenden Zinsen für einen Restschuldkredit weit über der Mietrendite, bedeutet dies unter dem Strich einen Verlust. Daher kann ein möglichst schneller Wiederverkauf der Immobilie attraktiv sein, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft.
Bei Mehrfamilienhäusern sollte sich die Geldanlage nach der maximal zu erzielenden Rendite orientieren. Gibt es mehrere Mieteinnahmen, bedeutet das auch größeren Einfluss auf die Höhe der Rendite. Andererseits bedeutet das auch mehr Aufwand für Verwaltung und Instandhaltungskosten.
Die Anschaffung eines Einfamilienhauses bedeutet zusätzliche Wertsteigerung durch das Grundstück. Dies lohnt sich in jenen Fällen, wenn ein Weiterverkauf geplant ist.
Wiederverkauf
Bei den Finanzierungskosten stellt sich die Frage, wie lange die Zinsbindungsfrist für ein Immobilien-Darlehen läuft. Liegen die voraussichtlich zu zahlenden Zinsen für einen Restschuldkredit weit über der Mietrendite, bedeutet dies unter dem Strich meist einen Verlust trotz guter Rendite. Daher kann ein möglichst schneller Wiederverkauf der Immobilie attraktiv sein, wenn die Zinsbindungsfrist abläuft. Wegen der Spekulationssteuer ist es jedoch ratsam, eine Immobilie erst nach Ablauf von 10 Jahren nach dem Erwerb zu verkaufen.
Selbstnutzung
Eine Immobilie als Kapitalanlage muss nicht unbedingt vermietet werden, obwohl sich ein vermietetes Gebäude besser dazu eignet. Die Vorteile der Selbstnutzung liegen in der Ansammlung von Eigenkapital. Anstelle selbst Miete für Wohnraum zahlen zu müssen, kommen alle finanziellen Aufwendungen dem Eigentum zugute. Ist das Eigenkapital beim Kauf hoch, bleibt die monatliche Belastung für die selbstgenutzte Immobilie besonders niedrig.
