Einer der möglichen Wege zu einem Eigenheim ist es, eine Eigentumswohnung über Zwangsversteigerung zu kaufen. Dies kann überdies kostengünstig sein, denn eine derartige Wohnung kann bis zu 70 Prozent unter dem eigentlichen Marktwert liegen. Außerdem fällt in diesen Fällen keine Maklercourtage an. Jedoch sollten die interessierten Käufer im Vorfeld einige Dinge beachten, um mögliche Risiken abzuschätzen. Oft sind Besichtigungen des Objektes im Vorfeld nicht möglich.
Risiken bei Zwangsversteigerung
Die beste Möglichkeit, die möglichen Risiken einer Ersteigerung einzuschätzen, ist die Besichtigung der Immobilie. Wenn ein Mieter oder Schuldner die Besichtigung des zwangsversteigerten Objektes verweigern sollte, müssen mögliche Risikofaktoren vor Kaufabschluss auf andere Weise eingeschätzt werden. Denn auch ein Amtsgericht hat keine Möglichkeit, eine Besichtigung der Immobilie zu erzwingen.
Gutachten
Ein unabhängiges Gutachten liegt auf jeden Fall vor, denn vor jeder Zwangsvollstreckung beauftragt das Amtsgericht einen unabhängigen Sachverständigen. Dieser ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Dieses Verkehrswertgutachten kann beim Gericht eingesehen werden. Jedoch gibt es keine Gewährleistung oder Ansprüche eines Käufers für später festgestellte Mängel. Sollte auch einem Gutachter der Zutritt zur Immobilie verweigert worden sein, empfiehlt es sich, eine andere Immobilie zum Erwerb zu suchen.
Gewährleistung
Das größte Risiko für den Käufer im Falle einer Zwangsversteigerung ist die fehlende Gewährleistung. Denn es gelten nicht jene gesetzlichen Vorschriften für Mängelhaftung, wenn es um einen Kauf über Zwangsversteigerung geht. Das bedeutet, es besteht kein Anspruch auf Gewährleistung, wenn nach dem Erwerb der Immobilie Baumängel oder sonstige Mängel festgestellt werden. Dazu gehören beispielsweise Altlasten im Boden oder unzureichende Baugenehmigungen.
Grundbuch
Ein Einblick in das Grundbuch gibt Auskunft darüber, ob ein Objekt mit Lasten und Pflichten verknüpft ist, welche der Ersteigerer zu tragen hat. Dazu gehören beispielsweise Dauerwohnrechte Dritter oder eine Miethöchstgrenze, wenn etwa die Wohnung mit öffentlichen Mitteln gebaut wurde.
Mietverhältnisse
Unbedingt im Vorfeld zu klären ist die Mietsituation einer Eigentumswohnung. Denn ein Ersteigerer übernimmt alle zuvor vereinbarten Mietverhältnisse, hat aber das Recht, Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen. Ist die Wohnung von Mietern bewohnt, können diese übernommen oder über Sonderkündigungsrecht gekündigt werden. Der Mieter erhält eine Dreimonatsfrist, wenn der Käufer Eigenbedarf anmeldet. Bei Teilversteigerungen können jedoch auch langfristige Kündigungsfristen weiterhin gelten.
Zwangsräumung
Weigert sich ein Mieter trotz fristgerechter Kündigung auszuziehen, hat der Ersteigerer mit dem Zuschlagsbeschluss einen Räumungstitel, also das Recht zur Zwangsräumung. Für diese können zusätzliche Kosten anfallen, es besteht beispielsweise Vorkassenpflicht dem Gerichtsvollzieher gegenüber. Andererseits hat der Käufer im Gegenzug das Pfandrecht für Mobiliar.
Sanierung einer Eigentumswohnung
Auch bei einer Zwangsversteigerung gilt, dass eine Sanierung der ersteigerten Eigentumswohnung erst von der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden muss. Dies gilt besonders in jenen Fällen, wenn eine Sanierung die Bausubstanz betrifft.
Abwicklung einer Zwangsversteigerung
Ein interessierter Käufer bei einer Zwangsversteigerung sollte vor dem Versteigerungstermin die Gesamtfinanzierung des Objekts abklären. Denn vor dem ersten Gebot muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent als Verkehrswert hinterlegt werden. Dies erfolgt durch vorherige Überweisung an die Gerichtskasse, eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft oder durch einen Verrechnungsscheck. Der volle Kaufpreis für die Immobilie ist nach vier bis sechs Wochen fällig.
