Was Sie tun sollten, wenn Sie eine Eigentumswohnung geerbt haben

Eine Erbschaft von Immobilien kann unter Umständen nicht nur Freude machen. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung können eine Belastung sein, wenn diese baufällig oder noch mit Schulden verbunden sind. Aber auch bei einer simplen Annahme des Erbes fallen in Deutschland Steuern und Kosten an. Wenn Sie eine Eigentumswohnung geerbt haben, stellt sich vor allem die Frage, welche Option die beste wäre. Wohnraum lässt sich verkaufen, vermieten oder auch selbst nutzen. Es gilt sich schnell zu entscheiden, denn laut Erbrecht gibt es eine Frist, um einen Nachlass anzunehmen oder auszuschlagen.

Informationen einholen

Egal, ob es sich um Alleinerben oder um Erbengemeinschaften handelt: Es ist angeraten, sich so schnell wie möglich einen Einblick ins Grundbuch zu verschaffen. Hier sind die Informationen über die Immobilie zu finden, beispielsweise ob die Eigentumswohnung noch mit einer Grundschuld belastet ist. Weitere Vermögenswerte des Erblassers können in Form eines Bankkontos oder Wertpapierdepots vorliegen, worüber die Banken und Kreditinstitute Auskunft geben können. Die Entscheidung zur Annahme oder Ablehnung eines Erbes sollte möglichst schnell erfolgen, da die gesetzliche Frist dafür recht kurz bemessen ist.

Kosten

Bei der Überlegung, ein Erbe anzutreten oder nicht, spielen auch diverse Kosten eine Rolle. Meist ist eine Erbschaftssteuer zu entrichten, die sich nur unter ganz bestimmten Umständen vermeiden lässt. Diese Steuer kann je nach individuellem Fall zwischen 7 und 50 Prozent betragen. Gibt es kein Testament, fallen Kosten für einen Erbschein nach den Richtlinien im Gerichts- und Notarkostengesetz an. Weitere zu entrichtende Gebühren betreffen die Berichtigung im Grundbuch und allfällige Entrümpelungskosten der Wohnung. Kommt es zu einer Teilungsversteigerung, fallen auch hier zusätzliche Kosten an.

Fristen

Die Frist für die Annahme oder Ausschlagung eines Erbes beträgt sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls, für gewöhnlich ist dies die Testamentseröffnung. Bei einem Erbe mit Auslandsbezug erhöht sich diese Frist auf sechs Monate. Der Auslandsbezug tritt in Kraft, wenn entweder der Erblasser dort seinen Wohnsitz hatte oder wenn sich der Haupterbe bei Fristbeginn im Ausland aufhielt. Liegt kein Testament vor oder gibt es schwierige Familienverhältnisse, sollten Sie selbst Erkundigungen über das Erbe anstellen. Verstreicht die Frist ohne Einspruch der Erben, gilt das Erbe automatisch als angenommen.

Schulden und Streitigkeiten

Wenn Sie eine Eigentumswohnung geerbt haben, übernehmen Sie das gesamte Erbe und damit auch eventuelle Schulden, welche mit der Immobilie verbunden sind. Übersteigen diese Schulden den Wert der Wohnung und jenes des vererbten Vermögens, ist es wohl sinnvoller, das Erbe auszuschlagen. Denn laut Erbrecht haftet ein Erbe auch mit dem gesamten Privatvermögen für die Schulden eines Erblassers. Die umfassende Haftung mit dem Privatvermögen des Erben lässt sich jedoch vermeiden, wenn das Gericht, wie im Falle von Erbengemeinschaften, einen Nachlassverwalter einsetzt. In diesem Fall ist die Haftungssumme auf den Umfang des Erbvermögens beschränkt.

Das Erbe einer Eigentumswohnung kann auch dann problematisch sein, wenn die Wohnung sanierungsbedürftig oder die Eigentümergemeinschaft zerstritten ist. Diverse Rechtsstreitigkeiten im Haus können ebenso teuer kommen wie ausgedehnte anstehende Renovierungen. Es gilt auch darauf zu achten, ob die Hausverwaltung tatsächlich seriös arbeitet. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen können Hinweise auf anstehende Sanierungen geben beziehungsweise auf Unregelmäßigkeiten in der Verwaltung. In diesen Fällen ist zu überlegen, ob ein Erbe besser auszuschlagen wäre.

Erbe antreten

Sollten Sie sich als Erbe entschließen, die Wohnung zu behalten, ist zunächst als Eigentümer nach wie vor der Erblasser im Grundbuch eingetragen. Obwohl die Erben vor dem Gesetz automatisch die neuen Eigentümer sind, erfolgt die Änderung im Grundbuch nicht automatisch. Die Erben müssen beim Grundbuchamt einen Antrag auf Berichtigung beziehungsweise Eigentumsumschreibung im Grundbuch stellen. Dazu ist entweder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts notwendig, ein Erbvertrag oder ein Erbschein. Weiters muss eine Mitteilung über den Eigentümerwechsel an das Finanzamt, die Hausverwaltung sowie an alle Versorger (Strom, Gas, Heizung, Müllabfuhr) und die Versicherungen erfolgen.

Wohnung vermieten

Ist die geerbte Wohnung bereits vermietet, lässt sich das Mietverhältnis einfach weiterführen. Ein Erbe kann auch einen bereits bestehenden Mietvertrag umfassen. Ansonsten ist es zu überlegen, bei einer Erbengemeinschaft an einen der Miterben oder an Dritte zu vermieten.

Wohnung verkaufen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung geerbt haben und diese verkaufen möchten, sollten Sie darauf achten, wann der Erblasser sie erworben hat. Liegt dieser Kauf weniger als zehn Jahre zurück, zahlen Sie in der Regel eine Spekulationssteuer auf den Wertgewinn. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der Erblasser die Immobilie für eine gewisse Zeit selbst genutzt hat. Eine weitere Option der Veräußerung bei Erbengemeinschaften ist die Teilungsversteigerung. Sie wird von einem Erben beim Amtsgericht beantragt, der die Wohnung gegen den Willen der anderen verkaufen möchte. Die Miterben können diese Versteigerung nicht verhindern, dürfen aber mitbieten.

Selbst einziehen

Sie können in die geerbte Eigentumswohnung auch einfach selbst einziehen. Als Alleinerbe ist eine derartige Entscheidung einfacher als bei einer Erbengemeinschaft. In diesem Falle ist der Verkehrswert der Wohnung zu ermitteln und anschließend die Miterben auszuzahlen. Das bedeutet, es gilt vorher einzuschätzen, ob diese Auszahlung überhaupt leistbar ist.