Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass alle Wohnungseigentümer das Recht haben, über ihr Eigentum alleine zu verfügen. Wenn nicht das Gesetz oder Rechte von Dritten entgegenstehen, kann jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren und dieses auch verkaufen. Für einen Eigentümerwechsel bei einer Eigentumswohnung gilt es schon im Vorfeld einiges zu beachten. Ein Verkäufer verkauft nicht nur Sondereigentum, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Bei einem Eigentümerwechsel zahlen sowohl der Käufer und der Verkäufer, jedoch gibt es Unterschiede bei den anfallenden Kosten.
Die ersten Schritte zum Eigentümerwechsel
Ein Verkäufer muss den potenziellen Käufer folgende Dokumente vorlegen können:
- Teilungserklärung
- Mietvertrag
- Exposé
- Pläne und Fotos der Immobilie sowie
- die aktuellen Hausgeldabrechnungen.
Makler oder Privatverkauf
Erfolgt der Eigentümerwechsel über einen Makler, haben Käufer und Verkäufer den Vorteil, dass dieser den örtlichen Markt genau kennt, die Kaufinteressenten berät und mit Übergabeprotokoll sowie den notwendigen Vertragsdetails vertraut ist. Auch kann ein Makler für Sie herausfinden, wie Sie eine Immobilie trotz Kredit verkaufen können und ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht. Wenn der Verkauf privat erfolgt, muss der Verkäufer unter anderem für die Vorbereitung und Erstellung des Exposés, Anzeigenschaltung, Bewertung und Werbung für den Verkauf, die Kontaktaufnahme zu Interessenten, für Terminvereinbarung und Durchführung von Besichtigungsterminen, Auswahl eines Käufers und Erstellung des Vertrags sowie für die Organisation eines Notartermins sorgen.
Notar und Kaufvertrag
Sobald der Verkäufer einer Eigentumswohnung einen Käufer gefunden hat, folgt als nächster Schritt der Gang zum Notar. In Deutschland herrschen strenge Vorschriften beim Eigentümerwechsel einer Immobilie. Nur beim Erwerb einer Wohnung bei einem Bauträger entfällt das Gespräch beim Notar.
Der Abschluss eines Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer muss von einem Notar beurkundet sein, um Gültigkeit zu haben. Der Notar ist unabhängig und kann von beiden Parteien frei gewählt werden. Ihm müssen neben dem Kaufvertragsentwurf mit Kaufpreis, Lage der Wohnung und deren Größe auch die Verweisungs- oder Bezugsurkunde (Baubeschreibung, Baupläne, Gemeinschaftsordnung, die Regeln der Eigentümergemeinschaft) sowie eventuell auch die Teilungserklärung vorliegen.
Die Teilungserklärung kommt im Falle noch nicht fertiggestellter Wohnungen hinzu. Sie stellt genau fest, welche Räume und Gebäudeteile zu welchen Eigentumseinheiten gehören. Diese Regelung der einzelnen Miteigentumsanteile wird im Grundbuch eingetragen.
Beurkundung und Grundbuch
Nach Zustellung des Vertragsentwurfs an den Käufer und dem Ablauf der 14-Tage-Frist für allfällige Änderungen dieses Vertrages folgt die Beurkundung des Vertragsabschlusses beim Notar. Dieser liest den Kaufvertrag laut vor, Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und es können noch Änderungen stattfinden.
Zum Abschluss unterschreiben Käufer, Verkäufer und der Notar ihre Unterschrift unter den Vertrag. Für die Gültigkeit der Beurkundung müssen die Käufer allerdings noch dem Notar einen Personalausweis vorlegen.
Nach der Beurkundung versendet der Notar eine Abschrift des Kaufvertrags an den Käufer, den Verkäufer und das Grundbuchamt und beantragt dort außerdem eine Auflassungsvormerkung zu gunsten des Käufers. Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentümerwechsel der Wohnung offiziell abgeschlossen.
Anfallende Kosten für den Verkäufer
Die Provision für den Makler übernehmen entweder Käufer oder Verkäufer oder beide, das hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab. Die Provision beträgt meist zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises. Weitere Maklerkosten können durch eine vermietete Eigentumswohnung anfallen. In diesem Fall kommt das Bestellerprinzip zum Tragen, nach welchem bis zu zwei Monatskaltmieten Provision anfallen, falls der Makler auch bei der Vermietung der Wohnung involviert war.
Die Notarkosten von 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises muss normalerweise der Käufer bezahlen. Kosten für die Löschung der Rechte Dritter fällt jedoch dem Verkäufer zu oder auch die Gesamtkosten für den Notar, sollte der Käufer nicht zahlen.
- Steuern
Die Grunderwerbssteuer begleicht üblicherweise der Käufer, doch gilt auch hier, dass der Verkäufer zahlen muss, wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt.
Ob für den Verkäufer durch die Spekulationsfrist auch eine Spekulationssteuer anfällt, muss im Einzelfall – am besten mit dem Makler – geklärt werden.
- Zinsen
Es ist möglich, eine Wohnung ohne eigene Kapitalrücklagen zu verkaufen. Einige der anfallenden Kosten für einen Eigentümerwechsel der Wohnung (Notargebühren, Gutachten) müssen vom Verkäufer im Vorhinein bezahlt werden. Bei etwaigen Kontoüberziehungen können also zusätzlich Kosten für Zinsen anfallen. Es ist daher anzuraten, für diese Aufwendungen etwas Geld zur Seite zu legen.
Anfallende Kosten für den Käufer
Neben dem Kaufpreis und den Finanzierungskosten für ein Bankdarlehen fallen beim Wohnungskauf weitere Nebenkosten für den Käufer an: Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung, die Grunderwerbsteuer und etwaige Provisionen, falls Makler eingeschaltet waren.
- Die Notar- und Grundbuchkosten betragen etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dabei gilt, je höher der Kaufpreis, desto niedriger der zu zahlende Prozentsatz. Auch eine Grundschuld wird bei Berechnung der Kosten berücksichtigt. Die Notarkosten fallen sofort bei Beurkundung des Kaufvertrages an. Die Grundbuchkosten sind üblicherweise vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung fällig.
- Eine weitere Gebühr fällt für die Auflassung an, wenn die Auflassungsvormerkung gelöscht und die Auflassung im Grundbuch eingetragen wird.
- Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls bei Erwerb einer Immobilie fällig. Dessen Höhe unterscheidet sich ein wenig von Bundesland zu Bundesland. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer beispielsweise 3,5 Prozent des Kaufpreises. Dazu können mögliche sonstige Vereinbarungen mit dem Verkäufer kommen. Die Grunderwerbsteuer ist etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung fällig.
- Eine Provision oder Maklercourtage fällt an, wenn beim Kauf der Immobilie ein Makler eingeschaltet war. Bei Immobilienverkäufen kann die Provisionshöhe frei vereinbart werden, es gibt jedoch Richtwerte. Diese betragen von knapp vier bis knapp sieben Prozent des Kaufpreises.
Kosten für die Abnahme
Als letzter Schritt eines Eigentümerwechsels steht die sogenannte Abnahme des Sondereigentums, also der Eigentumswohnung, an. Dabei sehen der Verkäufer und der Käufer die fertige Wohnung an zur Sicherstellung, dass diese frei von Mängeln ist. Sollte es sich um einen Neubau handeln, empfiehlt es sich, Sachverständige wie Architekten oder Bauingenieure mitzunehmen, um eventuelle Baumängel zu erkennen. Auch für diese Sachverständigen können zusätzliche Kosten wie Stundenhonorare anfallen.
