Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium einer jeden Wohngemeinschaft. Dort finden Beratungen der Eigentümer untereinander statt und kommen Entscheidungen über die wesentlichen Verwaltungsangelegenheiten zustande. Die wichtigste Regelung für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist, dass sie unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden muss. Damit die Beschlüsse für gültig erklärt werden können, müssen die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten. Diese Regelung ist im § 25 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes festgehalten.
Beschlussfassung
Für die Berechnung der Miteigentumsanteile maßgeblich sind ausschließlich die Eintragungen im Grundbuch. Beschlussfähigkeit ist gegeben, wenn mit den anwesenden stimmberechtigten Wohnungseigentümern mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert sind. Die Miteigentumsanteile können sowohl durch anwesende Wohnungsbesitzer als auch durch Vollmachten vertreten sein. Um wirksame Beschlüsse für die Wohngemeinschaft zu fassen, muss darüber hinaus vor jeder einzelnen Beschlussfassung die Beschlussfähigkeit gesichert sein.
Allerdings können die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander auch ein anderes Quorum für die Beschlussfähigkeit oder einen gänzlichen Verzicht darauf vorsehen. Andere Voraussetzungen zur Feststellung der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung sind jedoch eher selten. Abmachungen von rein privater Natur, wie etwa ein Vertrag über eine Schenkung von Wohneigentum, hat also auf die Beschlussfähigkeit in diesem Gremium keine Wirkung.
Jedoch ist die zu Beginn der Versammlung festgestellte Anwesenheitsquote keine Garantie für alle Beschüsse. Sollten einzelne oder mehrere Teilnehmer vorzeitig und ohne Vollmachtserteilung kurz vor einer Abstimmung den Raum verlassen, kann unter Umständen keine Beschlussfähigkeit mehr gegeben sein. Vor jeder Abstimmung muss daher die Beschlussfähigkeit geprüft werden.
Das Recht von Eigentümern abzustimmen kann auch dann entfallen, wenn bestimmte Teilnehmer an der Versammlung vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. Dieser Fall kann eintreten, wenn diese Eigentümer selbst Gegenstand einer Abstimmung sind.
Fehlende Beschlussfähigkeit
Sollte der Sitzungsleiter, meist der Verwalter, feststellen, dass die Versammlung nicht beschlussfähig ist, hat die Abstimmung keine Rechtsgültigkeit. Wenn die Beschlussfähigkeit wieder hergestellt werden könnte durch die Rückkehr von Sitzungsteilnehmern, kann eine Abstimmung noch in derselben Eigentümerversammlung erfolgen. Andernfalls muss die Abstimmung in einer innerhalb von 2 Wochen einberufenen Wiederholungsversammlung erfolgen. Für diese gelten dieselben Regeln wie für die ursprüngliche Eigentümerversammlung, mit einer wesentlichen Ausnahme: Bei einer Wiederholungsversammlung besteht Beschlussfähigkeit unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile.
