Seit dem 1. Dezember 2020 ist eine Rechtsnovelle in Kraft mit einigen Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz. Davon sind etwa 1,75 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland betroffen. Die WEG Reform 2020 trägt die vollständige Bezeichnung als „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“. Dieses aktuelle Reformgesetz bedeutet auch einige Veränderungen für Wohnungseigentümer ebenso wie für Verwalter. Hier finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Änderungen durch diese Gesetzesnovelle.
Änderungen für die Wohngemeinschaft
Gemeinschaft als Träger:
Die wichtigste grundsätzliche Regelung ist, dass in Zukunft die Wohngemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung mit allen Rechten und Pflichten gilt, mit der Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und dem Verwalter als Vertretungsorgan. Das bedeutet auch, dass sich alle Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen nun alleine gegen die Gemeinschaft richten und nicht mehr gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
Einfachere Versammlungsorganisation:
Die Organisation von Eigentümerversammlungen macht die WEG Reform 2020 ebenfalls etwas einfacher. Die Einberufungsfrist ist auf drei Wochen verlängert und Wohnungsbesitzer können nun auch online an einer Versammlung teilnehmen. Diese ist beschlussfähig auch unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Die Textform, wie etwa über Internet, E-Mail oder Apps, ist anstatt der Schriftform zulässig, wenn es um Einberufungsverlangen von Wohnungseigentümern oder um Umlaufbeschlüsse geht. Ein Protokoll ist unverzüglich nach der Eigentümerversammlung zu erstellen.
Grundbucheintragung:
Alle Beschlüsse, welche Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, bedürfen nun eine Eintragung ins Grundbuch. Die Rechtsfigur der sogenannten „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ besteht künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft. Somit können Ersterwerber von Wohnungseigentum schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden.
Jahresabrechnung:
Für die Jahresabrechnung muss nur noch eine Beschlussfassung über die Abrechnungsspitze erfolgen, nicht mehr über das Rechenwerk selbst. Der Verwalter muss überdies nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Bericht über das Gemeinschaftsvermögen bereitstellen, inklusive Darstellung der Instandhaltungsrückstellung unter dem Namen „Erhaltungsrücklage“.
Strafmaßnahmen:
Die Wohnungseigentümer selbst erhielten durch die WEG Reform 2020 nicht die Kompetenz für Vertragsstrafen bei Pflichtverletzung anderer Eigentümer. Jedoch kann eine Entziehung des Wohnungseigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen, wenn ein Besitzer seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft wie etwa zur Kostentragung verletzt.
Änderungen für Wohnungsbesitzer
Einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen:
Für bestimmte Modernisierungen und Sanierungen gilt nun ein grundsätzlicher Anspruch und man benötigt nicht mehr die Zustimmung aller Wohnungsbesitzer. In der Abstimmung über Baumaßnahmen in der Wohnungseigentümerversammlung genügt eine einfache Mehrheit. Beispiele für derartige Baumaßnahmen sind die Errichtung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, die Herstellung von Barrierefreiheit, der Einbau von Einbruchsschutz oder ein Anschluss an das Glasfasernetz. Die Wohnungseigentümer haben nun auch einen Anspruch darauf, derartige Maßnahmen auf eigene Kosten in ihren eigenen Wohnungen vorzunehmen.
Kostenaufteilung und Sondereigentum:
Die Kostenaufteilung erfolgt ebenfalls nicht mehr automatisch auf alle Wohnungseigentümer, sondern die Eigentümer können künftig umfassender und flexibler entscheiden. Die Verteilung hängt individuell von der Baumaßnahme, den Kosten, der Amortisierung und der Breite der Zustimmung ab. Überdies wird die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert.
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Einige Maßnahmen dienen zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht. So sind Mieter von Sondereigentumseinheiten beispielsweise künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnung zu dulden. Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt die im WEG geltende Kostenverteilung Miteigentumsanteilen und nicht mehr nach Wohnfläche.
Gestärkter Verwaltungsbeirat und mehr Kontrolle:
Der Verwaltungsbeirat lässt sich flexibler zusammensetzen und wird zugleich gestärkt, beispielsweise durch Beschränkung der Haftung der ehrenamtlichen Mitglieder. Jeder Wohnungseigentümer darf überdies Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft erhalten. Der jährliche Vermögensbericht der Verwaltung muss zusätzlich Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft geben. Erleichtert wird auch die Möglichkeit, den Vertrag mit der Verwaltung zu beenden und einen Verwalter abzuberufen.
Änderungen für die Verwaltung
Sachkundezertifikat:
Die WEG Reform 2020 beinhaltet zwar keinen verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter. Jedoch hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters mit Sachkundenachweis zu verlangen. Bereits eingesetzte Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelten noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierte Verwalter. Sie sollen in dieser Zeit die notwendige Prüfung ablegen können. Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten müssen nur dann einen zertifizierten Verwalter haben, wenn dies mindestens ein Drittel der Eigentümer verlangt. Die 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt ebenfalls bestehen.
Mehr Befugnisse für Verwalter:
Ein Verwalter erhält durch die Reform mehr Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse und kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über untergeordnete Maßnahmen entscheiden. Dabei kommt es auch auf die Größe der Anlage an, denn eine große Wohnanlage bedingt eine Reihe von eigenverantwortlichen Maßnahmen. Dies betrifft beispielsweise kleineren Reparaturen, Handhaben von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen. Wohnungsbesitzer können selbst die Maßnahmen definieren, für welche der Verwalter die selbständige Verantwortung hat.
Außenvollmacht für Verwalter:
Verwalter haben durch die Reform künftig im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, etwa bei konkreten Geschäften. Der Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages bedarf allerdings des Beschlusses der Wohnungseigentümer. Im Falle eines groben Verschuldens muss der Verwalter auch nicht mehr die Prozesskosten tragen.
