Das Wohnungseigentumsgesetz stellt fest, dass ein Wohnungseigentümer das Recht hat, über eine Wohnung alleine zu verfügen und sie zu nutzen. Allerdings ist jeder Wohnungseigentümer auch zugleich Teil einer Wohngemeinschaft mit bestimmten Rechten und Pflichten. Die Wohngemeinschaft unterscheidet in der jeweiligen Immobilie zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Im Grundbuch ist in der sogenannten Teilungserklärung deutlich festgehalten, welche Teile der Wohnanlage zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum spielt eine große Rolle, wenn es um Räume im Keller und Dach zu Wohnzwecken und bauliche Veränderungen daran geht.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Das Sondereigentum dient ausschließlich dem Bewohner und Wohnungsbesitzer, die Eigentumswohnung ist also Sondereigentum. Gehören zu diesem Wohnungseigentum auch Nutzräume im Keller und Dach, so fallen diese Räumlichkeiten ebenfalls unter das Sondereigentum. Die Besitzer einer Eigentumswohnung können über ihr Sondereigentum entscheiden, müssen zugleich aber auch die Rechte und Pflichten für das Gemeinschaftseigentum berücksichtigen.
Das Gemeinschaftseigentum hingegen dient der gemeinsamen Nutzung aller in einer Wohngemeinschaft. Gemeinschaftseigentum ist all jenes, was in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum deklariert worden ist. Dazu gehören zum Beispiel das Grundstück, einzelne Gebäudeteile, Fenster und Balkone, Treppenhaus, Aufzüge, Zuwege und Wasserleitungen sowie Garten- und Parkanlagen. Alle baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Die Teilungserklärung
In der Teilungserklärung im Grundbuch ist genau festgelegt, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört und welche Sondernutzungsrechte es für Gemeinschaftseigentum wie etwa einen Garten gibt. Diese Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, wenn es um bauliche Veränderungen geht. Entscheidend ist auch, was in der Teilungserklärung über die Nutzung von Keller- und Dachbodenräumen steht. Sind diese ausdrücklich als „Lagerraum“ oder „Keller“ ausgewiesen, sieht der Gesetzgeber dies zugleich als die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter für diese Räume.
Ausbau zu Wohnraum
Der eigentliche Zustand dieser Keller- oder Dachbodenräume spielt dabei keine Rolle, der Eigentümer darf sie nicht eigenmächtig als Wohnraum ausbauen. Das gilt auch dann, wenn die gesetzlichen Anforderungen eines Wohnraums wie Raumhöhe, Fluchtweg, natürliche Belichtung, Schall- und Brandschutz gewährleistet wären. Das Gesetz bestimmt, dass Wohnungseigentümer nur dann grundsätzlich berechtigt sind, in ihrem Eigentum stehende Keller- oder Dachräume zu Wohnräumen auszubauen, wenn die Teilungserklärung dies ausdrücklich in einer diesbezüglichen Klausel zulässt.
Ist dies nicht der Fall, muss erst in einer Eigentümerversammlung über eine Änderung der Nutzung von Keller- und Dachräumen eines Eigentümers abgestimmt werden. Soll beispielsweise ein Dachboden in Wohnnutzung überführt werden, sieht der Gesetzgeber eine Zustimmungspflichtigkeit aller Eigentümer in einer Wohngemeinschaft vor. Der Grund ist, dass ein Wohnraum eine viel intensivere Nutzung darstellt als ein Keller oder Dachboden.
