Die Bonitätsprüfung eines Mietbewerbers vermindert das Risiko, in finanzielle Schwierigkeiten durch Mietausfälle zu geraten. Wenn es um Immobilien vermieten Tipps und Tricks geht, ist die Prüfung der finanziellen Lage eines Mieters unumgänglich. Wer ein Maklerbüro für die Vermittlung von Mietinteressenten beschäftigt, muss nicht selbst die Bonität bei Mietern prüfen. Jedoch ist es auch bei Privatvermietern üblich, dass der Mieter bei Vertragsbeginn zumindest eine Mieterselbstauskunft vorlegen muss.
Mieterselbstauskunft
Die sogenannte Mieter-Selbstauskunft ist ein Fragebogen, welchen Vermieter selbst anfertigen oder einer Vorlage entnehmen können. Diesen Bogen erhält der Mieter beim Besichtigungstermin zum Ausfüllen. Übliche Fragen bei der Mieterselbstauskunft sind neben den üblichen persönlichen Daten (Name, Adresse, Telefonnummer)
- Arbeitgeber, Arbeitsort, Dauer des Beschäftigungsverhältnisses
- Angaben zum monatlichen Nettoverdienst oder auch nach weiterem Vermögen
- Angaben, ob der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren durchläuft oder durchlaufen hat oder ob ein solches bevorsteht
- Angaben, ob eine Zwangsvollstreckung läuft oder ob der Mietinteressent eine Eidesstattliche Versicherung in Zusammenhang mit einem solchen Verfahren abgegeben hat
Wer die Beantwortung dieser Fragen verweigert, sollte bereits als Mieter ausgeschlossen werden. Falsche Angaben in der Mieter-Selbstauskunft ermöglichen es dem Vermieter, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung zu stornieren, jedoch nur vor Übergabe des Objekts.
Nicht zulässig sind jedoch Fragen zur Bonität von Angehörigen, die nicht ebenfalls Mietvertragspartner sind, weiters Fragen zu Alter, Rasse, Geschlecht oder der sexuellen Identität, der Religion oder Weltanschauung.
Kaution und Kautionsbürgschaft
Eine Mietkaution sollte ebenfalls selbstverständlich bei jedem Mietvertrag sein und ist auch ein Weg, die Bonität bei Mietern prüfen zu können. Bei der Übergabe des Mietobjekts sollte die Mietkaution und die erste Monatsmiete bereits vorliegen, in bar oder als Überweisung. Zahlt der Mieter nicht fristgerecht, ist dies ein Zeichen, dass es mit der Zahlungsmoral des Mieters nicht weit her ist. Als Alternative zu einer Barkaution ist auch eine Kautionsbürgschaft möglich. Hier bürgt eine Bank oder Versicherung für den Mieter und kommt für verursachte Schäden oder Mietrückstände auf. Im Vertrag sollte dann ausdrücklich die Auszahlung vom Bürgschaftsgeber auf erstes Anfordern erwähnt sein. Ansonsten müsste der Vermieter erst schuldhaftes Verhalten des Mieters beweisen, ehe der Bürge haftet.
Schufa-Auskunft
Der Vermieter kann auch selbst eine Schufa-Auskunft hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit der Mieter anfordern, sollte der Mieter selbst keine solche vorlegen. Diese Auskunft ist ein Datensatz von einem privaten Unternehmen wie der SCHUFA, einer Wirtschaftsauskunftei. Diese sammelt Daten zu jeder Person über deren wirtschaftliche Verhältnisse auf Basis öffentlicher Schuldnerverzeichnisse. Weiters übermitteln auch Banken und anderen Unternehmen ihre Schuldnerdaten an die Schufa.
Eine derartige umfassende Auskunft erhält allerdings nur die betreffende Person selbst. Ausnahmen gibt es nur bei glaubhafter Darlegung eines berechtigten Interesses. Diese können Privatvermieter kaum nachweisen, jedoch können Makler eine Schufa-Auskunft erreichen.
Vermieter können jedoch durch folgende Informationen der Schufa die Bonität bei Mietern prüfen:
- eidesstattliche Versicherungen oder eine Privatinsolvenz des Mieters
- abgeschlossene oder laufende Inkassoverfahren
- Kündigung eines Girokontos wegen missbräuchlicher Nutzung
- Kündigung eines Kredits
- anhängige Mahnbescheide oder Zwangsvollstreckungen
- vergangene Pfändungen oder Haftandrohungen
Schuldnerverzeichnis
Ist eine Schufa-Auskunft nicht möglich, können Vermieter im öffentlichen Schuldnerverzeichnis die Bonität bei Mietern prüfen. Dieses Verzeichnis der Amtsgerichte weist alle Schuldner aus, die eine eidesstattliche Versicherung abgegeben oder verweigert haben. Es enthält auch aktuelle Schuldnerdaten und den Eintragungsgrund. Vermieter haben ein Recht der Einsichtnahme und eine schriftliche Anfrage beim Amtsgericht des aktuellen Wohnorts des Mietbewerbers genügt. Schlussendlich kann ein Vermieter trotz Vorlage aller relevanten Daten die Bonität eines Mieters nur durch Schätzung beurteilen. Absolute Sicherheit gibt es nicht, aber ein finanziell verantwortungsvoller Mieter bietet eine hohe Wahrscheinlichkeit der Zahlungsfähigkeit.
Versicherung
Da sich in Zeiten des Internets alle Arten von Unterlagen oder Zahlen fälschen lassen, ist eine zusätzliche Mietausfallversicherung für Vermieter unumgänglich. Beispielsweise kann sich bei Mietnomaden das Verfahren nach einer Räumungsklage sechs bis zwölf Monate hinziehen. Die Versicherung deckt die in diesem Zeitraum anfallenden Mietausfälle plus eventuelle Sachschäden an der Immobilie ab.
