Die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche sind ein wichtiges Kriterium für die Beurteilung des Kaufpreises und ein wichtiger Anhaltspunkt zur Beurteilung der Betriebs-, Verwaltungs- und Instandsetzungskosten. Die Wohnflächenberechnung erfolgt aufgrund der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und der Norm DIN 277. Die Preise von Wohnungen in verschiedenen Häusern sind nur miteinander vergleichbar, wenn die Berechnungsmaßstäbe identisch sind.
Öffentlich geförderter Wohnraum muß nach der Wohnflächenverordnung gerechnet werden. Beim frei finanzierten Wohnungsbau kann die Wohnfläche auch nach der DIN 277 berechnet werden. Es werden in der DIN 277 allerdings keine Wohnflächen ermittelt, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Die Wohnflächenberechnung und die Nutzflächenberechnung basieren auf der Grundfläche, die in einem ersten Arbeitsschritt ermittelt wird. Diese Grundfläche wird nach DIN 277 in Nutz-, Verkehrs- oder Funktionsflächen aufgeteilt. Nach der Wohnflächenverordnung werden dagegen die Grundflächen- insbesondere die Grundflächen der Balkone und Terrassen – hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet. Zum Vergleich: Die Balkon-Grundflächen werden nach der DIN 277 zu 100 Prozent in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch bis zur Hälfte als Wohnfläche Berücksichtigung findet.
Wohnflächen nachmessen – Kaufpreis nachverhandeln
Unterschiedliche Zuordnungen beziehungsweise Bewertungen gibt es auch hinsichtlich der Flächen unter Dachschrägen und der Vorratsräume im Kellergeschoß. Die Berechnungsarten können für dieselbe Eigentumswohnung einen Unterschied von mehreren Quadratmetern ergeben. Also Vorsicht beim Vergleich von Flächenangaben unterschiedlicher Berechnungsarten. Faustregel: Die Wohnflächenangaben sind in der Regel kleinere Werte als die Nutzflächenangaben, diese wiederum kleiner als die Grundflächenangaben. Nach der Wohnflächenverordnung ist die Berechnung auf der Grundlage von Bauzeichnungen möglich. Wird dann anders gebaut, muss nachgemessen werden. Eine gewisse Abweichung sollte man einkalkulieren. Liegt die Differenz zwischen Bauplan und Berechnung nach Fertigstellung über zehn Prozent sollten Käufer einer Eigentumswohnung über den Kaufpreis nachverhandeln. Also: nachmessen!
