So schreiben Sie Ihre Immobilie richtig ab – Die AfA Strategien
Da sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt, gibt es auch für Immobilien eine Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA. Für diese jährliche Wertminderung kann der Immobilienbesitzer daher die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Auch die Erben einer Kapitalanlage-Immobilie können die AfA des Erblassers oder Schenkers in derselben Weise weiterführen. Jedoch gilt diese AfA nicht für selbst genutztes Wohneigentum, sondern nur dann, wenn die Immobilie zur Vermietung dient. Diese Afa ist linear, das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Eine Ausnahme gibt es jedoch für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien.
Abschreibbare Anschaffungskosten
Bei einer Immobilie, die zur Vermietung und Verpachtung dient, lässt sich auch die AfA für Immobilien in Anspruch nehmen. Grundsätzlich sind nur Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich absetzbar. Zu diesen zählen auch Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder bei Neubauten auch das Architektenhonorar.
Nicht dazu gehören die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch oder auch die Anschaffungskosten für das Grundstück, auf welchem die Immobilie steht. Nicht mit berechnet wird auch die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft bei Erwerb einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage. Auch bewegliche Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen oder Gartengeräte, die gemeinsam mit einer Immobilie erworben werden, fallen nicht unter diese AfA.
Selbst genutzte Gebäude
Beim Wohnen im selbst genutzten Eigenheim lassen sich nur Handwerkerrechnungen in eingeschränktem Umfang steuerlich geltend machen. Bei einer Immobilie, die zunächst selbst genutzt und zu einem späteren Zeitpunkt viermietet wird, lässt sich die AfA ab dem Vermietungszeitpunkt abschreiben
Neubauten, Altbauten, Gewerbebauten
Für Neubauten als Miet-Immobilien gilt dieselbe lineare AfA wie für vermietete Altbauten: Der Abschreibungssatz beträgt zwei Prozent pro Jahr. Ein Bauherr kann also 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich abschreiben. Eine Ausnahme gibt es für vor 1925 errichtete Häuser, für welche ein Satz von 2,5 Prozent für einen 40-jährigen Abschreibungszeitraum gilt.
Gewerblich genutzte Gebäude als Betriebsvermögen, welche nicht zu Wohnzwecken dienen, können 33 1/3 Jahre lang mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Sanierungen
Sanierungs- und Modernisierungskosten einer Immobilie können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.
Neue Mietwohnungen
Bei Mietwohnungen, welche durch Neubau, Dachaufstockung oder Dachausbau nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 entstehen, gilt eine Sonder-AfA in Höhe von jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen Zeitraum von vier Jahren. Absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter, die Kostenobergrenze beträgt 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Sonderfall Denkmalschutz
Für Gebäude unter Denkmalschutz gibt es besonders hohe Steuervorteile. Modernisierungskosten können Kapitalanleger acht Jahre lang mit jährlich neun Prozent, danach weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.
Für die Anschaffungskosten (abzüglich Renovierungskosten) gilt zusätzlich die lineare AfA von zwei Prozent für nach 1925 errichtete Gebäude
. Eine AfA von 2,5 Prozent gilt für vor 1925 gebaute Häuser.
Dabei können auch Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien Steuern mindern und zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA von 2 oder 2,5 Prozent für die Altbau-Substanz können Selbstnutzer jedoch nicht beanspruchen.
