All jene, die einen Kredit zu Baufinanzierungen oder zur Wohnraumbeschaffung aufnehmen, müssen auch ein gewisses Zinsänderungsrisiko tragen. Steigende Zinsen können einen Hauskauf zur Schuldenfalle machen. Dieses Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung lässt sich jedoch abschätzen und gegebenenfalls vermeiden. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Entwicklung der Bauzinsen einzuschätzen.
Bauzinsen-Entwicklung
Bauzinsen orientieren sich grundsätzlich an zwei Faktoren: Dem Leitzins der Europäischen Zentralbank(EZB) und den Hypothekenpfandbriefen, jeden Monat veröffentlicht vom Verein deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Der EZB Leitzins ist jener Zinssatz, zu welchem die Banken Geld bei Zentral- oder Notenbanken leihen können. Daher wirkt er sich auf die Zinssätze aller Banken aus und ist an die allgemeine wirtschaftliche Lage angepasst. Der Leitzins kann angehoben oder gesenkt werden, was sich auch auf alle Bankkunden auswirkt. Eine Leitzinssenkung bedeutet, auch die Bankkunden können mit einer Senkung der Zinsen rechnen. Für Anleger ist das keine gute Nachricht, doch alle Kreditnehmer können davon profitieren.
Die Pfandbriefkurve wiederum basiert auf den Refinanzierungskonditionen der Pfandbriefbanken für deckungsfähige Immobilienkredite. Da beide Faktoren in den letzten Jahren einen Abwärtstrend aufweisen, wirkt sich das ebenfalls senkend auf die Entwicklung der Bauzinsen aus. Dennoch ist es anzuraten, vor jeder Anschlussfinanzierung eines Bauprojektes möglichst viele Informationen einzuholen.
Gefahren der Anschlussfinanzierung
Auch ein minimaler Unterschied bei den Bauzinsraten kann eine hohe Geldsumme bedeuten. Besonders kurzfristige Kredite dem unterliegen dem Zinsrisiko. Diese sind beispielsweise notwendig, wenn ein Darlehen ausläuft, jedoch die volle Kreditsumme noch nicht zurückgezahlt ist. Sind die Bauzinsen gestiegen, erhöhen sich somit auch die Kosten für diese Anschlussfinanzierung. Daher ist es wichtig, sich schon vorsorglich abzusichern. Dazu gibt es vier Methoden:
Verminderung des Zinsrisikos
Das Zinsänderungsrisiko ist besonders bei viele Jahre laufenden Baukrediten präsent. Es gibt jedoch drei Möglichkeiten, dieses Zinsrisiko zu vermindern.
Lange Zinsbindung
Eine lange Laufzeit und eine lange Sollzinsbindung ist die einfachste Möglichkeit, dem Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung vorzubeugen. Darlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren und länger weisen anfänglich zwar einen etwas höheren Zinssatz auf, sind aber weniger anfällig für das Zinsänderungsrisiko. Eine Restschuld kann also direkt beglichen oder zu besseren Konditionen umgeschuldet werden.
Parallel laufende Bausparverträge
Parallel laufende Bausparverträge sind eine weitere Absicherungsmöglichkeit, da nicht nur Geld angespart wird. Sollte ein Bauspardarlehen nötig sein, lässt es sich zu günstigen Zinskonditionen aushandeln, um die künftige Restschuld zu tilgen. Für all jene, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abgeschlossen haben, lässt sich die Restschuld und Laufzeit einer Anschlussfinanzierung verringern.
Forward Darlehen
Das sogenannte Forward Darlehen ermöglicht die frühzeitige Planung einer Anschlussfinanzierung. Hier wird der Darlehensbetrag nicht direkt nach dem Vertragsabschluss ausgezahlt, sondern erst nach einer festgelegten Vorlaufzeit. Diese Vorlaufzeit oder Forward-Periode kann maximal 66 Monate betragen. Das bedeutet, dass eine aktuelle niedrige Zinsrate für den Kredit gesichert werden kann, obwohl das Darlehen erst in fünfeinhalb Jahren ausläuft.
