Die Immobilienwertermittlungsverordnung oder Immobilienwertverordnung ist die gesetzliche Grundlage für eine Grundstücksbewertung. Sie ist auch unter der Kurzbezeichnung ImmoWertV bekannt. Die ImmoWertV enthält die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken.
Verfahren der Immobilienwertverordnung
Der Grundstückswert oder Bodenwert ist der Wert des unbebauten oder als freigelegt angesehenen Grundstücks. Zur Ermittlung des Grundstückswerts lassen sich folgende Verfahren anwenden:
- Vergleichswertverfahren
- Verfahren zur Bodenwertermittlung
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- eine Kombination aus diesen Verfahren
Dazu gibt es bestimmte Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen, um Abweichungen allgemeiner Wertverhältnisse oder der Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.
Faktoren des ImmoWertV
Im Zentrum des ImmoWertV steht der Grundstückswert. Dies ist jener Wert, den das Grundstück hätte, wenn es nicht bebaut wäre. Das bedeutet, etwaige vorhandene bauliche Anlagen auf diesem Grundstück bleiben unberücksichtigt. Auch ein Verkehrswertgutachten benötigt den Grundstückswert.
Die Faktoren zur Ermittlung des Grundstückswerts sind
- Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks
- Grundbuchstand und im Grundbuch vermerkte Belastungen
- Topographie und Bodenverhältnisse
- Art und Ausmaß der baulichen Nutzbarkeit
- Stand der Erschließung
- Denkmalschutz
- Etwaige Altlasten
Die ImmoWertV berücksichtigt zusätzliche Aspekte bei der Wertermittlung, wie etwa die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes oder die Auswirkung städtebaulicher Umstände. All diese Faktoren kombiniert dienen dazu, den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln. Diese Daten werden in einem Gutachten zum Grundstückswert festgehalten.
ImmoWertV und Bodenwertermittlung
Im Verfahren einer Schätzung des Immobilienwertes kann es vorkommen, dass Vergleichswerte nicht angewendet werden können. In diesem Fall lässt sich der Grundstückswert auch mit der Bodenwertermittlung auf Basis der Bodenrichtwerte feststellen. Dieser Bodenrichtwert steht für den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke innerhalb einer abgegrenzten Region und auch innerhalb einer bestimmten Zeitspanne. Dazu muss das Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweisen wie das zu bewertende Grundstück.
Die Bodenrichtwertzonen, welche zur Bodenwertermittlung dienen, können allerdings unterschiedlich groß sein. Sie können von Straßenabschnitten bis zu ganzen Landkreisen reichen. Eine derartige Bodenrichtwertermittlung muss alle zwei Jahre neu erfolgen.
